Kiện đòi đất bị lấn chiếm bất hợp pháp nhưng Tòa buộc nhận tiền: Công bằng hay bất công?

HCM DOANH INC

22 thg 2, 2026

Trong suy nghĩ của nhiều người dân, khi quyền sử dụng đất hợp pháp bị xâm phạm – đặc biệt là trường hợp hàng xóm lấn ranh, xây nhà kiên cố – thì nguyên tắc hiển nhiên phải là: trả lại đất. Quyền sử dụng đất vốn là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ nghiêm ngặt.

Thế nhưng, thực tiễn xét xử thời gian gần đây lại cho thấy một thực tế không ít người bất ngờ: nhiều vụ kiện đòi đất, Tòa án không buộc trả đất vật lý mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền.

Điều này đặt ra một câu hỏi lớn:

👉 Đó là sự công bằng mang tính nhân văn, hay là sự thỏa hiệp làm suy yếu quyền sử dụng đất?

1. Quyền sử dụng đất được bảo hộ như thế nào theo Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Người sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong phạm vi pháp luật cho phép.

Đặc biệt, Điều 31 Luật Đất đai 2024 (nguyên tắc sử dụng đất) nhấn mạnh việc sử dụng đất phải đúng ranh giới thửa đất, đúng mục đích, không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.

Về giải quyết tranh chấp, Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải;
Trường hợp không hòa giải được thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Như vậy, về mặt nguyên tắc, người bị lấn đất có đầy đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu trả lại đất.

2. Khi “đòi đất” không còn đồng nghĩa với “trả đất”

Dù Luật Đất đai 2024 bảo hộ mạnh mẽ quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế, Tòa án ngày càng không áp dụng máy móc việc buộc trả đất bằng hiện vật, nhất là trong các trường hợp:

Diện tích đất bị lấn rất nhỏ;
Phần đất nằm dưới nền móng hoặc công trình kiên cố;
Việc tháo dỡ gây thiệt hại kinh tế – xã hội lớn, không tương xứng với giá trị phần đất.

Trong những tình huống đó, Tòa án thường lựa chọn giải pháp:

Buộc bồi thường bằng tiền theo giá đất tại thời điểm xét xử;
Sau khi bồi thường, công nhận quyền sử dụng đất cho bên đang sử dụng thực tế.

Cách giải quyết này không được ghi nhận trực tiếp trong Luật Đất đai 2024, nhưng được hình thành từ thực tiễn xét xử và sự kết hợp với các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.

3. Bản án điển hình: Trả tiền thay vì trả đất

Bản án phúc thẩm số 01/2024/DS-PT của TAND tỉnh Quảng Bình là ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Trong vụ việc:

Nguyên đơn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
Bị đơn lấn sang 2,4m² đất, đã xây nhà và hàng rào kiên cố;
Nguyên đơn yêu cầu tháo dỡ công trình và trả lại đất.

Tuy nhiên, Tòa án cho rằng:

Phần đất bị lấn nhỏ;
Công trình đã hoàn chỉnh, việc tháo dỡ sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu nhà ở;

Do đó, chỉ buộc bồi thường bằng tiền, đồng thời cho phép bị đơn tiếp tục sử dụng phần đất sau khi đã bồi thường.

4. Nhìn từ góc độ Luật Đất đai 2024: Có mâu thuẫn không?

Thoạt nhìn, quyết định này dễ khiến người dân cảm thấy mâu thuẫn với tinh thần bảo vệ quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, nếu đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật, có thể thấy Tòa án đang vận dụng song song:

Luật Đất đai 2024 (bảo hộ quyền sử dụng đất);
Bộ luật Dân sự 2015 (nguyên tắc hạn chế thiệt hại, cân bằng lợi ích).

Vấn đề nằm ở chỗ: Luật Đất đai 2024 chưa quy định rõ khi nào phải trả đất vật lý, khi nào được bồi thường bằng tiền, dẫn đến việc Tòa án phải “tự cân nhắc” trong từng vụ việc cụ thể.

5. Công bằng cho người bị lấn đất – khoảng trống pháp lý còn bỏ ngỏ

Từ góc độ người bị xâm phạm quyền sử dụng đất, có ba vấn đề đáng suy nghĩ:

Mất đất vĩnh viễn, dù có giấy chứng nhận hợp pháp;
Khoản bồi thường thường không đủ để mua lại diện tích tương đương;

👉 Luật Đất đai 2024 chưa phân biệt rõ lấn chiếm vô ý và lấn chiếm cố ý trong cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tạo ra tâm lý: “Cứ xây trước, nếu kiện thì trả tiền sau” – làm suy giảm tính răn đe của pháp luật đất đai.

6. Cần định hướng rõ hơn từ Luật Đất đai 2024 và thực tiễn xét xử

Từ thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2024, có thể đề xuất hướng tiếp cận rõ ràng hơn:

Thứ nhất, ưu tiên trả đất vật lý khi chưa có công trình hoặc công trình có thể tháo dỡ:

Chỉ cho phép bồi thường bằng tiền khi:
Công trình đã kiên cố, không thể tháo dỡ hợp lý;
Diện tích lấn chiếm nhỏ;
Hành vi lấn chiếm không mang tính cố ý;

Thứ hai, đối với trường hợp lấn chiếm cố ý, cần cân nhắc:

Không công nhận quyền sử dụng đất;
Áp dụng chế tài dân sự bổ sung để bảo vệ đúng tinh thần Luật Đất đai 2024.

7. Kết luận

Việc Tòa án buộc “nhận tiền thay vì nhận đất” không trái Luật Đất đai 2024, nhưng cũng chưa thể xem là giải pháp tối ưu trong mọi trường hợp. Luật Đất đai 2024 đã đặt nền móng cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất, nhưng để bảo đảm công bằng thực chất, rất cần:

Hướng dẫn áp dụng thống nhất;
Hoặc án lệ phân biệt rõ giữa lấn chiếm vô ý và lấn chiếm cố ý. Chỉ khi đó, sự linh hoạt của Tòa án mới thực sự là nhân văn, chứ không trở thành kẽ hở làm xói mòn niềm tin của người dân vào việc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

AGS xin chân thành cảm ơn Quý độc giả đã dành thời gian theo dõi và đồng hành cùng bài viết. Hy vọng những phân tích trên đã giúp Quý vị có thêm góc nhìn pháp lý rõ ràng và thực tiễn hơn về việc bảo vệ quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 cũng như xu hướng xét xử hiện nay. AGS sẽ tiếp tục cập nhật và chia sẻ các nội dung pháp lý – thuế – kế toán hữu ích, sát với thực tiễn để hỗ trợ Quý doanh nghiệp và cá nhân trong quá trình tuân thủ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.