Từ 1/7/2025: Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?
Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể nhiều trường hợp không được cấp Sổ đỏ, áp dụng cho cả đất và tài sản gắn liền với đất. Việc nắm rõ các trường hợp này giúp người dân tránh mất thời gian làm hồ sơ khi không đủ điều kiện, đồng thời chủ động hơn trong xử lý các vấn đề pháp lý liên quan.
Bài viết dưới đây tổng hợp chi tiết các trường hợp không được cấp Sổ đỏ theo Điều 151 Luật Đất đai 2024 và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới.
Bài viết dưới đây tổng hợp chi tiết các trường hợp không được cấp Sổ đỏ theo Điều 151 Luật Đất đai 2024 và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới.
I. Cơ sở pháp lý
Theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024, có nhiều trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ). Các trường hợp này được chia thành hai nhóm: nhóm liên quan đến đất và nhóm liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
II. Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ
1. Nhóm 1: Các trường hợp về đất không được cấp Sổ đỏ
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Loại đất này được quy định riêng tại Điều 179 Luật Đất đai 2024 và không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận.
Đất được giao để quản lý
Là loại đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, có một ngoại lệ: nếu đất được giao để quản lý mà lại được sử dụng chung với đất được giao theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì phần diện tích sử dụng thực tế đó vẫn được cấp Giấy chứng nhận bình thường.
Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất khác
Về nguyên tắc không được cấp Sổ đỏ. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp thuê hoặc thuê lại đất từ chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, với điều kiện việc thuê này phải phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đất nhận khoán
Nằm trong diện không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024.
Đất đã có quyết định thu hồi đất
Đất thuộc diện này sẽ không được cấp Sổ đỏ, trừ khi đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà quyết định đó vẫn chưa được thực hiện trên thực tế.
Đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án
Áp dụng theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Điều này cũng áp dụng với quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Đất giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích công cộng, không thu tiền
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng chỉ để sử dụng vào mục đích công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh, cũng không thuộc diện được cấp Sổ đỏ.
2. Nhóm 2: Các trường hợp về tài sản gắn liền với đất không được cấp Sổ đỏ
Tài sản trên thửa đất không đủ điều kiện
Nếu thửa đất có tài sản đó đã thuộc một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận nêu ở Nhóm 1, hoặc bản thân thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì tài sản gắn liền trên đất đó cũng đương nhiên không được cấp.
Nhà ở, công trình xây dựng tạm thời
Bao gồm những công trình được dựng lên chỉ trong thời gian thi công công trình chính, hoặc được xây dựng tạm bằng các vật liệu đơn giản như tranh, tre, nứa, lá, đất. Các công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính, chỉ nhằm mục đích phục vụ quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính, cũng không được cấp Sổ đỏ riêng.
Tài sản đã có thông báo/quyết định giải tỏa hoặc thu hồi đất
Tương tự như quy định đối với đất, nếu đã quá 3 năm kể từ thời điểm có thông báo hoặc quyết định này mà vẫn chưa được thực hiện, thì tài sản vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Công trình vi phạm quy hoạch, xây dựng hoặc bảo vệ di tích
Nhóm này bao gồm nhiều tình huống: nhà ở hoặc công trình được xây dựng sau thời điểm cơ quan có thẩm quyền công bố cấm xây dựng; công trình lấn, chiếm vào mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; và tài sản được tạo lập sau thời điểm quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch đó tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận. Ngoại lệ: nếu chủ sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng không phải nhà ở (theo Điều 148, Điều 149 Luật Đất đai 2024) có giấy phép xây dựng có thời hạn theo đúng quy định pháp luật về xây dựng, thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước
Về nguyên tắc không được cấp Sổ đỏ, trừ khi tài sản đó đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Tài sản không thuộc phạm vi Điều 148, 149 Luật Đất đai 2024
Bất kỳ tài sản gắn liền với đất nào không thuộc các trường hợp quy định tại hai điều luật này thì cũng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
III. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ 1/7/2025
Song song với các quy định về đối tượng không được cấp Sổ đỏ, pháp luật cũng quy định rõ cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Căn cứ Điều 136 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền này áp dụng cho các trường hợp đăng ký lần đầu có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận, cũng như trường hợp cấp theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt.
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Cấp Giấy chứng nhận cho các nhóm đối tượng sau:
- Tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập, các tổ chức khác theo quy định pháp luật; và tổ chức kinh tế theo Luật Đầu tư)
- Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, các cơ quan đại diện khác của nước ngoài được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của Liên hợp quốc và các tổ chức liên chính phủ)
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp trên.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
Cấp Giấy chứng nhận cho hai nhóm đối tượng còn lại:
- Cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
- Cộng đồng dân cư
IV. Người dân cần làm gì khi rơi vào các trường hợp trên?
Dựa trên các quy định đã nêu ở trên, dưới đây là một số hướng xử lý người dân có thể tham khảo khi thuộc diện chưa đủ điều kiện cấp Sổ đỏ:
1. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất/tài sản trước khi làm hồ sơ
Trước khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, người dân nên xác minh xem đất hoặc tài sản của mình có đang rơi vào một trong các trường hợp bị loại trừ nêu tại Mục II hay không. Ví dụ: đất có đang tranh chấp, có đang bị kê biên, hay công trình có nằm trong khu vực đã có quyết định giải tỏa/thu hồi hay không. Việc kiểm tra trước sẽ giúp tránh mất thời gian chuẩn bị hồ sơ trong khi chưa đủ điều kiện.
2. Tận dụng các ngoại lệ đã được quy định
Như đã nêu ở Mục II, nhiều trường hợp không được cấp Sổ đỏ vẫn có ngoại lệ đi kèm. Người dân nên đối chiếu tình trạng cụ thể của mình với các ngoại lệ này, chẳng hạn:
- Nếu đất đã có quyết định thu hồi hoặc tài sản đã có quyết định giải tỏa nhưng đã quá 3 năm mà quyết định chưa được thực hiện, đây là căn cứ để xem xét cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu là công trình xây dựng không phải nhà ở và có giấy phép xây dựng có thời hạn theo đúng quy định, vẫn có thể được xem xét cấp dù công trình không phù hợp quy hoạch tại thời điểm xin cấp.
- Nếu đất thuê là thuê từ chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng và phù hợp với dự án đầu tư đã được phê duyệt, đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận.
3. Chủ động xử lý dứt điểm tranh chấp hoặc vướng mắc pháp lý
Với các trường hợp liên quan đến tranh chấp đất đai, kê biên, hoặc các biện pháp bảo đảm thi hành án, người dân cần giải quyết dứt điểm các vướng mắc này (thông qua hòa giải, tòa án, hoặc cơ quan thi hành án có thẩm quyền) trước khi có thể tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.
4. Liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể
Vì mỗi trường hợp thực tế có thể có tình tiết riêng, người dân nên liên hệ trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại địa phương, theo quy định tại Mục III là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc cơ quan quản lý đất đai được ủy quyền) đối với tổ chức, và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với cá nhân, cộng đồng dân cư để được xác nhận chính xác tình trạng hồ sơ và hướng dẫn các bước tiếp theo phù hợp với trường hợp cụ thể của mình.V. Kết luận
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng nhiều trường hợp không được cấp Sổ đỏ, chia thành hai nhóm chính: các trường hợp liên quan đến đất (đất công ích, đất giao quản lý, đất thuê, đất nhận khoán, đất đã có quyết định thu hồi, đất tranh chấp...) và các trường hợp liên quan đến tài sản gắn liền với đất (công trình tạm thời, tài sản vi phạm quy hoạch, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước...). Đáng chú ý, hầu hết các trường hợp này đều đi kèm những ngoại lệ cụ thể, đây chính là cơ sở quan trọng để người dân đối chiếu và tìm hướng xử lý phù hợp cho tình trạng đất đai, tài sản của mình.
Bên cạnh đó, việc nắm rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tùy theo từng nhóm đối tượng cũng giúp người dân và tổ chức chủ động hơn khi liên hệ làm thủ tục, tránh mất thời gian nộp hồ sơ sai nơi.
Trước khi tiến hành xin cấp Sổ đỏ, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất và tài sản, đối chiếu với các quy định và ngoại lệ đã nêu, đồng thời liên hệ trực tiếp cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Nguồn: Thư viện pháp luật
