Thu nhập từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng cần đóng thuế?

I. Bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng là gì?

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc di dời nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối và một bộ phận dân cư đến một khu đất mới được chỉ định cụ thể. Mục đích của việc giải phóng mặt bằng là để cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới tại mặt bằng được giải phóng.

Đền bù giải phóng mặt bằng hay bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong các quy định của Luật Đất đai. Đây là biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

II. Thu nhập từ tiền bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng có phải nộp thuế không?

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng là khoản tiền nhà nước chi trả bồi thường cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Bồi thường giải phóng mặt bằng bằng tiền mặt cho người dân bị thu hồi đất là một trong các hình thức đền bù thường được nhà nước áp dụng khi không có phương thức đền bù thích hợp khác. Vậy người dân khi nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng có phải nộp thuế TNCN, thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) không ?

1. Đối với thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN gồm:

Thu nhập từ hoạt động kinh doanh;
Thu nhập từ tiền lương, tiền công;
Thu nhập từ bản quyền;
Thu nhập từ trúng thưởng, nhận thừa kế, nhận quà tặng;
Thu nhập từ hoạt động đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản, nhượng quyền thương mại.

Mặt khác, tại Điểm n.3 Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 12 của Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN có đề cập:

Thu nhập từ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là tiền bồi thường, hỗ trợ do nhà nước thu hồi đất, bao gồm các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi thực hiện thu hồi đất theo quy định.

Như vậy, tiền bồi thường do bị thu hồi đất không thuộc một trong các trường hợp phải chịu thuế TNCN. Toàn bộ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất nhận được từ nhà nước hoặc tổ chức kinh tế đều được miễn thuế TNCN.

2. Đối với thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Căn cứ Khoản 1 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp không phải kê khai, nộp thuế GTGT có đề cập: Tổ chức, cá nhân có thu nhập về việc bồi thường bằng tiền (bao gồm tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, tiền hỗ trợ, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác.

Theo quy định trên, khoản tiền đền bù cá nhân, tổ chức nhận được do nhà nước thu hồi đất được miễn thuế giá trị gia tăng.

Tóm lại: Trường hợp cá nhân, tổ chức được nhà nước và tổ chức kinh tế chi trả tiền hỗ trợ, tiền đền bù giải phóng mặt bằng thì không phải đóng thuế TNCN và thuế GTGT.

III. Nguyên tắc, quy định đền bù giải phóng mặt bằng

1. Các trường hợp thu hồi đất

Theo quy định, nhà nước có quyết định thu hồi đất đai và giải phóng mặt bằng trong các trường hợp sau đây:

Thu hồi đất đai để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;
Thu hồi đất đai để triển khai dự án với mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia;
Thu hồi đất đai do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc có nguy cơ đe dọa tới tính mạng con người.

2. Điều kiện, nguyên tắc bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất

Cá nhân, hộ gia đình được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Một là, đất bị thu hồi giải tỏa không phải là đất thuê, phải trả tiền thuê đất hàng năm;
Hai là, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi chung là giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Đồng thời, Điều 74 Luật Đất đai 2013 cũng quy định 3 nguyên tắc của việc bồi thường thu hồi đất:

Bồi thường thu hồi đất khi người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện để được bồi thường;
Bồi thường thu hồi đất dựa trên nguyên tắc công bằng, dân chủ, khách quan, công khai, kịp thời và đúng luật;
Bồi thường dưới hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất được thu hồi. Trường hợp không có đất để đền bù thì có thể chuyển đổi thành tiền dựa trên giá đất cụ thể của loại đất được thu hồi, được quyết định bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất.

3. Hình thức đền bù giải phóng mặt bằng

Liên hệ dịch vụ
Công ty Dịch vụ kế toán Nhật Bản. Cung cấp Dịch vụ tư vấn đầu tư, Kế toán - Thuế, Kiểm toán. Nếu bạn có bất kì yêu cầu nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi. Công ty chúng tôi luôn tìm kiếm cơ hội được làm việc với công ty bạn.

Có 3 hình thức đền bù giải bằng mặt bằng cho người dân có đất bị thu hồi như sau:

Một là, đền bù theo hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
Hai là, đền bù theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, giá đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất;
Ba là, bố trí khu tái định cư cho người bị thu hồi đất ở.

4. Cách tính đền bù giải phóng mặt bằng

Theo Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định giá đất được dựa trên việc điều tra, thu thập thông tin về thửa đất thu hồi, giá đất thị trường, giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai theo phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế.

Cách tính tiền bồi thường thu hồi đất, hay cách tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

GIÁ TRỊ CỦA THỬA ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ (01 MÉT VUÔNG) =

GIÁ ĐẤT TRONG BẢNG GIÁ ĐẤT X HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất được ban hành bởi UBND tỉnh/thành phố và áp dụng theo từng giai đoạn định kỳ 5 năm;
Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quyết định cho từng dự án sẽ khác nhau tùy theo thời điểm nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Khi đã tính được giá trị của 01m2 đất, thì áp dụng công thức sau để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho diện tích đất bị thu hồi:

MỨC GIÁ BỒI THƯỜNG = MỨC GIÁ ĐẤT (01 MÉT VUÔNG)

X DIỆN TÍCH ĐẤT ĐANG SỬ DỤNG BỊ THU HỒI

5. Mức đền bù giải phóng mặt bằng

Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước có quyết định thu hồi đất (để thực hiện các dự án như làm đường, phụ quốc phòng an ninh...) được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình có nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất mà có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp thì được bồi thường như sau:

Trường hợp thu hồi toàn bộ thửa đất hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định pháp luật mà cá nhân, hộ gia đình không còn đất ở, nhà ở nào khác tại địa phương nơi thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
Trường hợp thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định pháp luật mà cá nhân, hộ gia đình còn đất ở, nhà ở khác tại địa phương nơi thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng tiền. Trường hợp địa phương có quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp 2: Hộ gia đình tại trường hợp 1 trên có nhiều thế hệ, có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên phần đất ở bị thu hồi nếu có đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng hoặc nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 1 thửa đất ở thuộc diện bị thu hồi thì UBND tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế của địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trường hợp 3: Cá nhân, hộ gia đình thuộc trường hợp 1 kể trên không có nhu cầu nhận bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì được nhà nước bồi thường bằng tiền.

Trường hợp 4: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất và nhà ở thuộc trường hợp phải di dời chỗ ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác tại địa phương thì được nhà nước bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở hoặc cho thuê đất.

Trường hợp 5: Nếu trong thửa đất ở thu hồi còn phần diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì cá nhân, hộ gia đình được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp này sang đất ở theo quy định nếu có nhu cầu. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp 6: Tổ chức kinh tế, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, công ty vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam nếu bị nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện để được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì quy định bồi thường như sau:

Trường hợp thu hồi 1 phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục triển khai dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất thu hồi;
Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi 1 phần diện tích đất dự án mà phần diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được nhà nước bồi thường bằng đất để tiếp tục thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

Đối với dự án đất xây dựng nhà ở đã đưa vào kinh doanh thì được bồi thường bằng tiền.

IV. Quy trình, thủ tục nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng

Thủ tục nhận tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được thực hiện theo quy trình các bước sau đây để đảm bảo không có tranh chấp và phát sinh khiếu nại:

Bước 1: Ra thông báo thu hồi đất;
Bước 2: Tiến hành họp dân để triển khai thực hiện dự án;
Bước 3: Tiến hành kiểm kê đất đai, tài sản và cây cối, hoa màu có trên đất thu hồi;
Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi đất;
Bước 5: Niêm yết công khai phương án thu hồi đất và lấy ý kiến của nhân dân;
Bước 6: Hoàn thiện phương án và trình thẩm định;
Bước 7: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án chi tiết;
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường thu hồi đất cho người dân;
Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất.

V. Một số câu hỏi thường gặp về việc nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng

1. Tiền đền bù giải phóng mặt bằng là gì ?

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng là khoản tiền nhà nước chi trả bồi thường cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

2. Có phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT khi nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng không ?

Không. Trường hợp cá nhân, tổ chức được nhà nước và tổ chức kinh tế chi trả tiền hỗ trợ, tiền đền bù giải phóng mặt bằng thì không phải đóng thuế TNCN và thuế GTGT.

3. Điều kiện được nhận đền bù giải phóng mặt bằng là gì ?

Người sử dụng đất được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Một là, đất bị thu hồi giải tỏa không phải là đất thuê, phải trả tiền thuê đất hàng năm;
Hai là, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi chung là giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp