Thế chấp BĐS để đảm bảo cho khoản vay của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Cho vay có tài sản đảm bảo là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của người vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của người vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

CĂN CỨ PHÁP LÝ:

Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Đất đai 2013;
Luật Nhà ở 2014;
Luật Đầu tư 2020.

1. Thế chấp bất động sản để đảm bảo cho khoản vay của doanh nghiệp

Theo quy định của pháp luật dân sự, một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là thế chấp tài sản (khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015). Nghĩa là khi một doanh nghiệp muốn vay một khoản tiền từ tổ chức tín dụng, doanh nghiệp phải mang một tài sản khác ra để thế chấp cho khoản vay của mình. Khoản thế chấp trên mang hai ý nghĩa chính: (i) cam kết nghĩa vụ thanh toán khoản vay của doanh nghiệp trong tương lai; (ii) trong trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán các khoản vay theo thoả thuận, tổ chức tín dụng (bên cho vay) có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản nợ trên.

Bên cho vay và doanh nghiệp đi vay có thể thỏa thuận một trong các phương thức được quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 để xử lý tài sản, chúng bao gồm: bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; hoặc phương thức khác.

Bên cạnh đó, tài khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Thông thường các doanh nghiệp sẽ dùng bất động sản để vay tổ chức tín dụng một khoản tiền. Tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, bất động sản bảo gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đối với tài sản là bất động sản, chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đối với bất động sản phải được đăng ký theo quy định của pháp luật (căn cứ tại khoản 1 Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015).

Đối với bất động sản, chính vì đây là một loại tài sản đặc biệt nên được quy định bởi nhiều văn bản pháp luật liên quan khác, ví dụ như Luật Đất đai 2013 hay Luật Nhà ở 2014, v.v. tại các văn bản này nhà nước quy định một số nguyên tắc về giới hạn quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đối với bất động sản.

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được thế chấp khoản vay bằng bất động sản?

Khoản 6 Điều 3 của Luật Đầu tư 2020 định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. Như vậy, đây là một chủ thể pháp luật được sinh ra hợp pháp theo pháp luật Việt Nam. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể vay các tổ chức tín dụng nếu đáp ứng được các điều kiện theo luật định.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với pháp nhân này là liệu có thể sử dụng bất động sản để thế chấp cho khoản vay không?

2.1 Đối với bất động sản là đất đai

Ngay tại Điều 4 Luật Đất đai đã quy định rằng, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Tại văn bản này, người có thể là cá nhân hoặc pháp nhân hợp pháp theo quy định của pháp luật. Có các quyền và nghĩa vụ cơ bản đối với đất được nhà nước giao hoặc cho thuê. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và đương nhiên là phải tuân theo quy định của pháp luật.

Cụ thể tại điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại (i) tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, (ii) tổ chức kinh tế khác, hoặc (iii) cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 thì “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Do đó, “Tổ chức kinh tế khác” được nêu tại điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 sẽ được hiểu là không bao gồm các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như ậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận thế chấp Quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay.

2.2 Đối với bất động sản là nhà ở, căn hộ chung cư

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 144 Luật nhà ở 2014: Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” thì cá nhân sở hữu nhà ở/ căn hộ chung cư được quyền thế chấp nhà ở/căn hộ chung cư cho các đối tượng sau: tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam; hoặc cá nhân.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 119 và điểm b Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ chỉ được nhận thế chấp nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Mà theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Theo đó, có thể thấy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức nhận thế chấp. Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể nhận thế chấp quyền sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư để đảm bảo cho khoản vay giữa cá nhân Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được vay tiền từ tổ chức tín dụng nhưng không có được dùng bất động sản để làm tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho khoản vay của mình.