Thời hạn thuê đất của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất được chia thành 02 loại là sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Vậy thời hạn thuê đất của doanh nghiệp FDI được quy định như thế nào? Hãy cùng AGS tìm hiểu vấn đề này nhé!

Theo quy định hiện hành của Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thời hạn thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có thể được xác định như sau:

1. Thời hạn thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là bao lâu?

a. Thời hạn thuê đất của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định như sau:

Đối với tổ chức sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, thời hạn giao đất, cho thuê đất không vượt quá 50 năm.
Trong trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn và cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không vượt quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi đến hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng gia hạn không vượt quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Qua đó, quy định về thời hạn thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, đồng thời đảm bảo sự ổn định và bền vững trong hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam.

Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định một cách cụ thể và linh hoạt để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững trong hoạt động kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam. Theo quy định này, thời hạn thuê đất được phân chia thành hai trường hợp chính.

Trường hợp đầu tiên áp dụng cho các dự án đầu tư của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, thời hạn thuê đất không vượt quá 50 năm. Điều này áp dụng cho các dự án đầu tư trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, cũng như các dự án đầu tư phi nông nghiệp như thương mại, dịch vụ, sản xuất. Ngoài ra, thời hạn thuê đất cũng áp dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho mục đích kinh doanh và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Trường hợp thứ hai áp dụng cho các dự án có vốn đầu tư lớn, nhưng có những khó khăn trong việc thu hồi vốn đầu tư. Cũng như cho các dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Đối với trường hợp này, thời hạn thuê đất có thể được kéo dài lên không quá 70 năm. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án đầu tư quan trọng, đồng thời giúp thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội tại các địa bàn đặc biệt khó khăn.

Mục tiêu của quy định về thời hạn thuê đất này là tạo ra sự cân đối giữa quyền lợi của doanh nghiệp và lợi ích chung của đất nước. Nó mang tính toàn diện và bền vững trong việc phát triển kinh tế, đạt được sự cân đối giữa hoạt động sản xuất kinh doanh và bảo vệ môi trường. Đồng thời, quy định này cũng đảm bảo tính công bằng và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời thu hút và bảo vệ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

b. Phải gia hạn sử dụng đất trước ít nhất 6 tháng

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Theo đó, nếu doanh nghiệp FDI có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng.

Hồ sơ gia hạn sử dụng đất theo khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thời hạn sử dụng đất là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định một cách cụ thể để đảm bảo tính ổn định và bền vững trong hoạt động kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam. Quy định này áp dụng cho các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Theo quy định, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên dự án đầu tư mà doanh nghiệp đó thực hiện. Việc xác định thời hạn này nhằm đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với từng dự án cụ thể, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất và phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Quy định này nhằm tạo sự minh bạch và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Nó giúp đảm bảo rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện một cách có trách nhiệm và tuân thủ theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất sẽ được đánh giá và xem xét cẩn thận, đảm bảo rằng nó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phát triển kinh tế-xã hội của địa phương.

Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư và phát triển dài hạn tại Việt Nam. Qua đó, quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được lập ra nhằm tạo ra sự cân đối giữa quyền lợi của doanh nghiệp và lợi ích chung của đất nước, đồng thời đảm bảo tính bền vững và ổn định trong hoạt động kinh doanh và đầu tư, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội toàn diện của Việt Nam.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản qua những hình thức nào?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại: Doanh nghiệp có thể thuê nhà hoặc công trình xây dựng từ người khác, sau đó cho thuê lại cho bên thứ ba. Qua việc cho thuê lại, doanh nghiệp có thể thu lợi nhuận từ việc sử dụng tài sản bất động sản.
Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê và xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được Nhà nước cho thuê: Trong trường hợp Nhà nước cho phép doanh nghiệp thuê đất, doanh nghiệp có quyền đầu tư xây dựng nhà ở trên đất đó và cho thuê lại. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có quyền đầu tư xây dựng những công trình bất động sản khác trên đất đó, nhưng không phải là nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Nhận chuyển nhượng hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua: Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư, sau đó đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Qua đó, doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình phát triển và tiếp thị dự án bất động sản.
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao: Trong trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp, doanh nghiệp có quyền đầu tư xây dựng nhà ở trên đất đó và có thể bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở đó.
Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh trên đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Trong các khu vực đặc thù như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, doanh nghiệp có quyền đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất trong khu vực đó.

Những hình thức kinh doanh bất động sản trên đây cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động bất động sản tại Việt Nam. Điều này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp mà còn góp phần thúcthiện phát triển kinh tế và tăng cường hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này. Qua việc kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có cơ hội tạo ra thu nhập, việc làm, và đóng góp vào phát triển cộng đồng địa phương.

Quy định này giúp tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất và phát triển các dự án bất động sản. Đồng thời, nó cũng đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các hình thức kinh doanh bất động sản được quy định rõ ràng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình.

Việc đầu tư và kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định trên cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật về quản lý đất đai và xây dựng. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất và xây dựng các công trình bất động sản được thực hiện đúng mục đích và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và cộng đồng.

Tổng quan, việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và đầu tư của họ tại Việt Nam. Đồng thời, nó cũng đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, tạo ra cơ hội tăng trưởng và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.