Điều kiện đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1. Kinh doanh bất động sản là gì? Kinh doanh dịch vụ bất động sản là gì?

Căn cứ Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) quy định kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Còn kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

2. Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp (2) và (3).

2.1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

2.2 Cá nhân kinh doanh bất động sản

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

2.3 Tổ chức, cá nhân

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

3. Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 như sau:
"1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này".
Như vậy, kể từ thời điểm Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã không còn có nội dung quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
"2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật".
Đồng thời, tới đây Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 9 như sau:
"c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án".
Như vậy, yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng không còn là yêu cầu bắt buộc đối với các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

4. Thời hạn bổ sung điều kiện kinh doanh bất động sản từ 01/01/2025

Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày 01/01/2025 mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 01/01/2025.

Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sach-moi/60461/moi-thoi-han-bo-sung-dieu-kien-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-01-01-2025