Ai Là Người Chịu Thiệt Khi ‘Bong Bóng’ Bất Động Sản Vỡ?

ACC CHI

4 thg 4, 2025

Công ty TNHH Kế toán - Kiểm toán AGS không chỉ cung cấp kiến thức chuyên môn mà còn cập nhật những xu hướng kinh tế quan trọng. Hôm nay, AGS mang đến một chủ đề đáng quan tâm – bong bóng bất động sản và hệ lụy khi nó vỡ. Giống như một hệ thống kế toán vững chắc giúp doanh nghiệp kiểm soát tài chính hiệu quả, hiểu rõ bong bóng bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Khi giá đất tăng phi mã nhờ tin đồn và đầu cơ, rủi ro đổ vỡ là điều khó tránh khỏi. Một khi bong bóng vỡ, hậu quả không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn lan rộng đến nền kinh tế và hệ thống ngân hàng. Nắm bắt chu kỳ thị trường sẽ giúp doanh nghiệp và cá nhân đầu tư bền vững, tránh rủi ro thua lỗ và bảo vệ tài sản trước biến động.

I. Những dấu hiệu của một "cơn sốt đất"

Thị trường bất động sản luôn có những chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh. Trong đó, "cơn sốt đất" thường là giai đoạn giá bất động sản tăng cao đột biến do yếu tố tâm lý, đầu cơ và thông tin quy hoạch chưa chính thức. Những dấu hiệu phổ biến của một cơn sốt đất bao gồm:

Giá đất tăng phi mã trong thời gian ngắn, không dựa trên giá trị thực tế.
Tin đồn quy hoạch lan truyền mạnh mẽ nhưng thiếu cơ sở chính thống.
Giao dịch chủ yếu giữa các nhà đầu tư lướt sóng, ít người mua để sử dụng thực sự.
Tình trạng "sốt ảo" do cò đất thao túng thị trường, tạo ra hiệu ứng đám đông.

Những cơn sốt đất đã diễn ra tại nhiều địa phương như Hà Tây, Mê Linh (2008), Đà Nẵng (2010-2011), Phú Quốc (2018), Bình Phước (2021)... Đều có chung một kịch bản: giá tăng nhanh nhờ tin đồn, nhưng khi yếu tố thổi giá mất đi, thị trường lập tức đóng băng, kéo theo làn sóng bán tháo.

II. Ai là người chịu thiệt khi bong bóng vỡ?

2.1. Nhà đầu tư nhỏ lẻ và người vay vốn ngân hàng

Khi bong bóng bất động sản vỡ, những nhà đầu tư nhỏ lẻ và người vay vốn ngân hàng để đầu tư đất thường chịu thiệt hại nặng nề nhất. Khi thị trường lao dốc, họ khó bán ra, trong khi vẫn phải gánh khoản lãi vay cao. Nhiều người buộc phải bán tháo với giá thấp hơn nhiều so với thời điểm mua vào, dẫn đến thua lỗ hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.

Thực tế đã chứng minh, nhiều người ham lợi nhuận nhanh đã dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, vay mượn ngân hàng hoặc vay tín dụng đen để đầu tư. Khi thị trường đảo chiều, họ không còn khả năng thanh toán nợ, tài sản bị phát mãi, gây ra hệ lụy lớn.

2.2. Người dân địa phương

Tại những khu vực xảy ra sốt đất, người dân địa phương cũng chịu ảnh hưởng nặng nề:

Người có nhu cầu mua đất để ở hoặc kinh doanh gặp khó khăn vì giá đất vượt xa khả năng tài chính.
Người nông dân không thể mua lại đất để canh tác, trong khi đất bỏ hoang ngày càng nhiều.
Khi giá đất biến động, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện gia tăng, gây bất ổn xã hội.

Không chỉ vậy, sau khi sốt đất hạ nhiệt, nhiều khu vực trở thành những "đô thị ma", khi nhà đầu tư rút đi nhưng không có cư dân sinh sống thực sự. Điều này làm cho hạ tầng bị lãng phí, đời sống người dân gặp khó khăn.

2.3. Hệ thống ngân hàng và nền kinh tế

Bong bóng bất động sản cũng ảnh hưởng đến hệ thống tài chính:

Khi quá nhiều tiền đổ vào bất động sản mà không tạo ra giá trị thực, dòng vốn sản xuất bị thu hẹp.
Ngân hàng đối mặt với nợ xấu tăng cao nếu người vay không thể trả nợ.
Việc siết tín dụng bất động sản có thể dẫn đến khủng hoảng thanh khoản, ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế.

Hệ quả của một thị trường bất động sản bất ổn là sự ảnh hưởng lan rộng đến các ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất… Kinh tế địa phương trì trệ, tăng trưởng chậm lại.

III. Làm sao để đầu tư an toàn trong bất động sản?

3.1. Nhận diện sốt đất ảo

Theo anh Vũ Lợi, một nhà đầu tư lâu năm, những dấu hiệu điển hình của sốt đất ảo gồm:

Giá đất tăng đột biến mà không có cơ sở hạ tầng, dân cư phát triển tương ứng.
Cò đất và đầu nậu thao túng thị trường.
Tin đồn quy hoạch lan truyền mạnh nhưng không có thông tin chính thức.
Thanh khoản giảm dần khi giá bị đẩy lên quá cao.

Ngoài ra, người mua cần cảnh giác với các chiêu trò của cò đất như: tạo tâm lý khan hiếm giả, đặt cọc số lượng lớn để đẩy giá, tung tin giả về các dự án "khủng" sắp triển khai.

3.2. Nguyên tắc đầu tư bất động sản an toàn

Kiểm tra thông tin quy hoạch chính thống qua các nguồn tin cậy như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường.
Không vay quá 50% giá trị bất động sản, tránh đòn bẩy tài chính quá lớn.
Ưu tiên đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, tránh tranh chấp.
Đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng, tránh chạy theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội).
Tỉnh táo chốt lời khi đạt lợi nhuận hợp lý, không chờ đỉnh giá.
Chọn vị trí có tiềm năng thực sự, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, dân cư đông đúc.

IV. Chính quyền cần làm gì để kiểm soát bong bóng bất động sản?

Chính quyền địa phương cần có các biện pháp kiểm soát thị trường nhằm tránh tình trạng bong bóng bất động sản:

Minh bạch hóa thông tin quy hoạch, tránh để tin đồn bị lợi dụng.
Kiểm soát hoạt động môi giới, xử lý đầu cơ, thổi giá.
Áp dụng chính sách thuế và tín dụng hợp lý, hạn chế đầu cơ đất đai.
Định giá đất hợp lý, hỗ trợ nhà ở cho người dân địa phương.
Tăng cường kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất để tránh tình trạng bỏ hoang.
Khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào đất nền đầu cơ.

Bong bóng bất động sản không phải hiện tượng mới, nhưng hệ lụy của nó luôn nghiêm trọng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo đám đông. Chính quyền cũng cần có biện pháp kiểm soát thị trường để đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Công ty AGS xin cảm ơn bạn đã dành thời gian đọc bài viết của chúng tôi. Hy vọng rằng bài viết này sẽ mang đến cho bạn những thông tin hữu ích trong cuộc sống và công việc, đồng thời giúp bạn có thêm góc nhìn mới về các vấn đề trong ngành nghề cũng như những giá trị văn hóa đặc trưng của Việt Nam và Nhật Bản. Đừng quên theo dõi AGS để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích khác cùng những cơ hội việc làm hấp dẫn tại Công ty AGS nhé!