Mua bán chung cư cũ cần chuẩn bị những khoản tiền nào?

AGS Thanh Tuyền ACC

15 thg 4, 2025

Công ty Kế toán AGS Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và cung cấp dịch vụ Kế toán, Kiểm toán, Thuế, Tư vấn quản lý, chuyển đổi và tái cơ cấu doanh nghiệp.
Trong bài viết này công ty AGS sẽ chia sẻ về chủ đề các khoản tiền phải chi trả đối với giao dịch mua bán chung cư cũ. Bài viết dành cho các kế toán viên, nhà đầu tư bất động sản và người có kế hoạch mua bán chung cư. AGS muốn chia sẻ về chủ đề này bởi vì nhu cầu giao dịch chung cư trên thị trường bất động sản đã trở nên phổ biến, tuy nhiên, không phải ai cũng biết tất cả những khoản tiền nào phải chuẩn bị đối với loại giao dịch này.

Cùng tìm hiểu kĩ hơn về chủ đề này qua bài viết dưới đây nhé.

1. Tiền mua bán chung cư cũ

Số tiền dùng để mua bán ứng với giá mua bán chung cư được thỏa thuận bởi bên bán và bên mua và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền. Nếu chưa có đủ tiền trả cho bên bán, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền nhỏ để “làm tin” cho giao dịch mua bán này. Sau một khoảng thời gian theo thoả thuận, các bên sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại.

Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Tuy nhiên, khi có nhu cầu được đảm bảo về tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên có thể đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC nên người mua phải nộp tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc gồm phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng theo tỷ lệ giá trị căn hộ chung cư mua bán.

2. Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Theo Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp dưới đây thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu:

Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công;
Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;
Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:

Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).

3. Phí sang tên Sổ đỏ

Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ gồm:

Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng.
Phí cấp bìa Sổ đỏ: Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa Sổ đỏ sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

4. Thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ

Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ. Cụ thể:

4.1 Lệ phí trước bạ

Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:

Công thức

Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó:

Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.
Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.

Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

Vì đây là chung cư mua của cá nhân nên kê khai lệ phí trước bạ được xem là từ lần thứ 02 trở đi. Do đó, thời gian đã sử dụng của chung cư được tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao nhà hoặc đưa vào sử dụng đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ.

4.2 Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:

Công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước. Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư.

Trên đây là 4 khoản chi phí chính mà người bán và người mua phải chuẩn bị trong giao dịch mua bán nhà đất, các bạn hãy lên kế hoạch kỹ lưỡng để giao dịch được xảy ra suôn sẻ nhé.

Công ty AGS cảm ơn bạn đã dành thời gian để đọc bài viết này. Hy vọng bạn đã có được những thông tin bổ ích. Hãy tiếp tục theo dõi chúng tôi để cập nhật thêm nhiều thông tin cũng như cơ hội việc làm tại AGS nhé.