Văn phòng hạng A là gì? Tiêu chí xếp hạng văn phòng A-B-C

Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C theo chuẩn mực quốc tế, phù hợp với đặc điểm Việt Nam sẽ giúp cho thị trường đầu tư, xây dựng và cho thuê văn phòng phát triển nhanh chóng và minh bạch hơn. Bộ tiêu chuẩn này là cần thiết cho tất cả các bên tham gia thị trường từ các đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn bất động sản, khách thuê văn phòng.

Rất tiếc cho đến thời điểm hiện tại Bộ Xây dựng, các hiệp hội trong ngành bất động sản, công ty tư vấn trong nước chưa có một công trình nghiên cứu tổng thể và đưa ra được tiêu chuẩn xếp hạng được công nhận và áp dụng rộng rãi tại Việt Nam.

Nếu chưa có một bộ tiêu chuẩn như vậy văn phòng ABC, văn phòng cao cấp được xác định như thế nào? Khách thuê văn phòng nên làm gì để có thể thuê được văn phòng tối ưu cả về sử dụng và chi phí khi các tòa nhà thường tự nhận hạng cao cấp?

1. Văn phòng hạng A là gì?

Văn phòng hạng A là loại văn phòng cho thuê cao cấp nhất, thường tọa lạc tại những vị trí đẹp và trung tâm nhất, thuận tiện giao thông và có thiết kế hiện đại, dịch vụ, tiện ích phải theo tiêu chuẩn chuyên nghiệp, chất lượng.

👉Các đặc điểm thường thấy của văn phòng hạng A bao gồm:

Vị trí: Nằm ở vị trí trung tâm hoặc các khu vực đắc địa trong thành phố, dễ dàng tiếp cận và được biết đến rộng rãi.
Kiến trúc và thiết kế: Có kiến trúc hiện đại, thiết kế ấn tượng và sử dụng vật liệu cao cấp.
Tiện ích và dịch vụ: Cung cấp nhiều tiện ích và dịch vụ chất lượng cao như an ninh 24/7, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, phòng họp hiện đại, khu vực tiếp tân chuyên nghiệp, và thường xuyên bảo trì, bảo dưỡng.
Không gian làm việc: Không gian làm việc rộng rãi, thoáng đãng với hệ thống chiếu sáng và thông gió tốt, cung cấp môi trường làm việc chất lượng cao.
Cơ sở hạ Tầng và công nghệ: Trang bị cơ sở hạ tầng hiện đại và công nghệ tiên tiến như hệ thống Internet tốc độ cao, hệ thống điều hòa không khí trung tâm.
Bãi đậu xe và giao thông: Có bãi đậu xe rộng rãi và thuận tiện cho cả xe hơi và xe máy, cũng như dễ dàng kết nối với các phương tiện giao thông công cộng.

Văn phòng hạng A thường thu hút các công ty lớn, tập đoàn quốc tế, và doanh nghiệp mong muốn một môi trường làm việc chuyên nghiệp và đẳng cấp. Giá thuê cho văn phòng hạng A thường cao hơn so với các loại văn phòng khác do chất lượng và dịch vụ cung cấp.

2. 20 tiêu chí so sánh tòa nhà hạng A, B, C

Qua thực tiễn xây dựng một bộ gồm 20 tiêu chí để dựa vào đó khách thuê văn phòng có thể xem xét, đánh giá và lựa chọn được tòa nhà văn phòng phù hợp:

Vị trí
Giao thông
Tầng hầm và chỗ đỗ xe
Chất lượng xây dựng, hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà.
Chất lượng xây dựng, hoàn thiện bên trong tòa nhà.
Chiều cao trần
Cửa sổ và chiếu sáng tự nhiên
Hệ cột
Thang máy
Hệ thống phòng cháy chữa cháy
Hệ thống camera giám sát
Sóng di động trong tòa nhà, số lượng nhà mạng
Công suất máy phát điện dự phòng
Khách thuê cùng tầng và khách thuê trong tòa nhà
Các dịch vụ an ninh, vệ sinh, lễ tân
Đơn vị quản lý
Tiện ích trong tòa nhà và các khu vực xung quanh như café, ăn trưa, phòng hội thảo, ATM
Tòa nhà văn phòng hay tòa nhà hỗn hợp các chức năng
Chủ sở hữu
Năm hoàn thành và đưa vào khai thác (Độ cũ mới của tòa nhà)

3. Tiêu chí xếp hạng tòa nhà hạng A-B-C theo tiêu chuẩn quốc tế

Mỗi quốc gia có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê khác nhau và không hoàn toàn bắt buộc. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng.

Chẳng hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng. Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này. Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á.

Dưới đây chúng tôi xin được gửi đến các bạn, bộ tiêu chí xếp hạng tòa nhà được nghiên cứu và công bố bởi “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” gồm CBRE – Noble Gibbons – Colliers International – Cushman & Wakefield – Jones Lang LaSalle. Các tòa nhà văn phòng không đủ tiêu chuẩn xếp hạng B- sẽ được coi là tòa nhà hạng C.

TT	TIÊU CHÍ	Hạng A	Hạng B	Hạng B-
1	HỆ THỐNG KỸ THUẬT
1.1	BMS – Hệ thống quản lý tòa nhà	Bắt buộc	Tùy chọn	Không áp dụng
1.2	Hệ thống điều hòa thông gió Hệ thống điều hòa thông gió 2 chiều nóng, lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
1.3	Công suất của hệ thống điều hòa thông gió Làm lạnh cho phòng server 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co . Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng.	Bắt buộc	Nên có	Không áp dụng
1.4	Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
1.5	Thang máy Thang máy tốc độ và chất lượng cao của các thương hiệu nổi tiếng quốc tế	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
1.6	Thời gian chờ thang khoảng 30 giây	Tùy chọn	Không áp dụng	Không áp dụng
1.7	Điện nguồn Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn, hoặc trang bị hệ thống máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn cấp.	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
1.8	Hệ thống giám sát an ninh Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào – CCTV, tại tất cả các điểm ra vào, chỗ đậu xe, sử dụng thẻ, và có nhân viên an ninh trực 24/24.	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
2	CẤU TRÚC TÒA NHÀ
2.1	Độ cao trần thông thủy từ 2,7 m – 2,8 m trở lên	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
2.2	Mặt bằng Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở, không có vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới cột lớn hơn 6 x 6 m.	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
2.3	Chiều sâu văn phòng Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa sổ bên này sang cửa sổ bên kia không quá 18-20m; Hoặc không quá 9-10m tính từ tâm sàn, hoặc lõi tòa nhà đến cửa sổ bên ngoài; Hoặc không quá 12m tính từ cửa sổ bên ngoài đến tâm nếu tòa nhà có hình dáng không bình thường và có khoảng thông tầng bên trong.	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
2.4	Hệ số diện tích không hữu ích Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà không vượt quá 12%, được tính = 1 – ( diện tích sử dụng được / diện tích cho thuê ) * 100%	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
2.5	Khả năng chịu tải của sàn từ 400 kg/m2 trở lên	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
2.6	Mức độ hoàn thiện khu vực công cộng và mặt ngoài Hạng A: Vật liệu cao cấp/ Hạn B, B-: Vật liệu chất lượng cao	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
2.7	Sàn nâng (raised floors)	Bắt buộc	Không áp dụng	Không áp dụng
2.8	Chiếu sáng tự nhiên và cửa sổ Hệ thống cửa sổ chất lượng cao, cung cấp đủ ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
3	VỊ TRÍ
3.1	Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà ( ví dụ cơ sở sản xuất công nghiệp, nhà tang lễ, trại giam v.v.)	Bắt buộc	Tùy chọn	Không áp dụng
3.2	Tiếp cận giao thông, thuận tiện cho ô tô và giao thông công cộng, ví dụ 10 – 15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm gần nhất, hoặc có tuyến xe bus	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
4	ĐỖ XE
4.1	Hạng A: Đỗ xe dưới tầng hầm, hoặc nhà xe cao tầng, đường dẫn có mái che vào tòa nhà. Đỗ xe tại tầng 1 cho khách. Hạng B, B-: Chỗ đỗ xe an toàn	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
4.2	Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1 chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 diện tích cho thuê (1/100)	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
5	SỞ HỮU
5.1	Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (hay nói cách khác các sàn, hoặc các khối nhà không được sở hữu bởi nhiều chủ)	Bắt buộc	Tùy chọn	Tùy chọn
5.2	Cấu trúc sở hữu minh bạch	Tùy chọn	Tùy chọn	Tùy chọn
6	QUẢN LÝ VÀ DỊCH VỤ TÒA NHÀ
6.1	Hạng A: Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng quản lý quốc tếHạng B, B-: Công tác quản lý tòa nhà được tổ chức tốt	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc
6.2	Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn thông trong tòa nhà	Bắt buộc	Bắt buộc	Tùy chọn
6.3	Tiền sảnh Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô tòa nhà,dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà	Tùy chọn	Tùy chọn	Không áp dụng
6.4	Tiện ích Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.). Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm xem xét.	Bắt buộc	Bắt buộc	Bắt buộc