Có phải uỷ quyền mua bán chung cư phải nộp thuế 2 lần?

Hợp đồng uỷ quyền được định nghĩa tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng uỷ quyền có thể có thù lao hoặc không có thù lao tuỳ vào sự thoả thuận của các bên. Và uỷ quyền nói chung, uỷ quyền mua bán chung cư nói riêng được hiểu là một bên “nhờ” người thứ ba thực hiện việc mua bán chung cư thay cho mình khi người đó không có điều kiện tự mình thực hiện.

Theo quy định này, có thể thấy, hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư không hề làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản là căn hộ chung cư từ người bán sang người được uỷ quyền. Về bản chất, việc mua bán vẫn là giao dịch giữa người mua và người bán.

Người được uỷ quyền chỉ là một đối tượng “thực hiện việc mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán” hay chỉ là thực hiện thay bên mua hoặc bên bán chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho mình.

Đồng thời, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

Mức thuế suất trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư là 2% giá trị chuyển nhượng, mua bán ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, có thể khẳng định, uỷ quyền không làm phát sinh thu nhập do đó nếu các bên uỷ quyền mua bán chung cư thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mặc dù theo đúng quy định của pháp luật, uỷ quyền không làm phát sinh thu nhập từ việc mua bán căn hộ chung cư nên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng trên thực tế, có không ít trường hợp vì nhiều nguyên nhân mà các bên “lách luật” lập hợp đồng uỷ quyền thay cho hợp đồng mua bán.

Khi đó, hợp đồng uỷ quyền vô hình chung về bản chất là hợp đồng mua bán. Các bên đã chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư qua hợp đồng uỷ quyền với phạm vi uỷ quyền là toàn quyền sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư như mua bán, tặng cho bên thứ ba.

Để hướng dẫn cụ thể vấn đề này, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN để giải đáp về thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản như sau:

• Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.

Theo đó, trong trường hợp uỷ quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng hai điều kiện:

• Uỷ quyền nhưng bản chất là mua bán với nội dung uỷ quyền được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư gồm cả cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thuế chấp, không phải hoàn trả chung cư.
• Không thuộc đối tượng được miễn thuế: Mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Bên uỷ quyền không nhận thù lao.

Trong trường hợp này, việc uỷ quyền được xác định là hợp đồng mua, bán chung cư. Do đó, người uỷ quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nếu người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền này để bán chung cư cho người khác thì đây được xem là mua, bán. Do đó, nếu mua bán chung cư qua hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền về bản chất là hợp đồng mua bán thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.

Ngược lại, nếu chứng minh được uỷ quyền mua bán chung cư không phải là hợp đồng mua bán thì khi các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.