Sự chuyển dịch của thị trường địa ốc năm 2026

 
Ông Phạm Quốc Việt, Tổng giám đốc Đông Bắc Bộ Land, cho rằng mốc 10%/năm là ngưỡng nhạy cảm của thị trường. Khi lãi suất vượt qua mức này, áp lực tài chính khiến phần lớn người mua e dè, đặc biệt với các khoản vay dài hạn, dẫn tới nguy cơ thanh khoản suy giảm dù nguồn cung có tăng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP-Invest – nhấn mạnh rằng lãi suất tín dụng đóng vai trò quyết định khả năng hấp thụ của thị trường và có thể trở thành rủi ro lớn nếu điều hành thiếu phù hợp. Ông dự báo trong năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tăng khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý sau thời gian dài bị đình trệ bởi các vướng mắc liên quan đến đất đai và xây dựng. Tuy nhiên, cung tăng không đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng vốn, đặc biệt là vốn tín dụng, không được khai thông.

Theo ông Hiệp, cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án đều phụ thuộc lớn vào vốn vay. Khi lãi suất ở mức cao, chi phí vốn tăng nhanh sẽ đẩy giá thành dự án lên, trong khi sức mua bị thu hẹp, tạo ra vòng luẩn quẩn bất lợi cho dòng tiền của doanh nghiệp, nhất là những đơn vị sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Ngân hàng chủ động điều chỉnh danh mục tín dụng

Trước định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản từ năm 2026, nhiều ngân hàng đã sớm điều chỉnh chiến lược cho vay. Đại diện Techcombank cho biết, trong năm 2025, ngân hàng liên tục giảm tỷ trọng cho vay bất động sản; hiện dư nợ lĩnh vực này trong khối doanh nghiệp chiếm khoảng 31% tổng tín dụng, thấp hơn so với đầu năm.

VPBank cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi tỷ trọng tín dụng bất động sản giảm từ mức đỉnh hơn 40% năm 2024 xuống còn khoảng 36% trong năm 2025, đồng thời tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực này chậm lại đáng kể. Theo đánh giá của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, việc hạ hệ số nhân và áp trần tăng trưởng tín dụng bất động sản là biện pháp kỹ thuật cần thiết để đưa thị trường về trạng thái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng.

Dù các động thái này không đồng nghĩa với việc tín dụng bất động sản bị “siết chặt” như lo ngại, nhưng tâm lý tận dụng vốn vay ngân hàng để đầu cơ ngắn hạn đã không còn phù hợp. Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital, phân tích rằng chỉ một mức tăng nhỏ của lãi suất cũng có thể khiến chi phí vay thực tế tăng mạnh, làm thay đổi đáng kể quyết định đầu tư của cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Thị trường tiếp tục được sàng lọc

Theo TS. Cấn Văn Lực – Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng cho bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng vẫn được kiểm soát trong giới hạn tăng trưởng chung khoảng 15%. Trong đó, cho vay phục vụ hoạt động đầu tư – kinh doanh bất động sản sẽ chịu giám sát chặt chẽ hơn, còn tín dụng mua nhà chủ yếu hướng tới nhu cầu ở thực.

Điều này cho thấy phạm vi người tham gia thị trường đang thu hẹp, đồng thời cơ cấu sản phẩm dần chuyển sang các loại hình có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền xa trung tâm hay nhà liền kề tại các khu đô thị thiếu hạ tầng và cư dân.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu trước đây nhà đầu tư vùng ven chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra đầu tiên là hiệu quả sinh lời thực tế của tài sản. Sự thay đổi này phản ánh quá trình chuyển dịch từ “giá trị kỳ vọng” sang “giá trị sử dụng”.

Động lực của xu hướng trên đến từ việc các quy định pháp lý liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng phát huy hiệu lực. Việc siết chặt điều kiện huy động vốn và yêu cầu tiến độ triển khai dự án đã loại bỏ những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, đồng thời thu hẹp cơ hội kiếm lợi nhuận ngắn hạn từ chênh lệch giá.

Một điểm đáng chú ý khác trong năm 2026 là vai trò của hạ tầng. Thay vì trở thành công cụ “thổi giá” như trước, hạ tầng hiện nay đóng vai trò phân loại giá trị bất động sản. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án có kết nối giao thông thực tế, nơi giá trị tăng trưởng gắn với mật độ cư dân và chất lượng sống.

Khi khoảng cách được đo bằng thời gian di chuyển thay vì số kilômét, giá trị bất động sản không còn dựa trên kỳ vọng mơ hồ, mà được xác lập bởi mức độ tiện nghi và khả năng đáp ứng nhu cầu sống bền vững.