Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Thuế TNCN, lệ phí và các chi phí cần biết
Trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, bên bán và bên mua không chỉ quan tâm đến giá trị hợp đồng mà còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Các khoản như thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ, phí công chứng và các chi phí hành chính khác có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí giao dịch.
Đặc biệt từ năm 2025–2026, với những cập nhật trong Luật Đất đai và Luật Thuế TNCN, cách xác định thu nhập chịu thuế và giá tính thuế có những thay đổi quan trọng mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý.
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ cấu trúc chi phí khi chuyển nhượng đất, cách tính thuế và những điểm cần lưu ý để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và tuân thủ pháp luật.
1. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì từ ngày 01/01/2025, khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Thông thường, người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận ai sẽ chịu khoản thuế này, do đó bên chịu thuế thu nhập cá nhân có thể là bên bán hoặc bên mua, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.Điển hình trường hợp ông N.V.C nhận chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 100m2 của bà Đ.T.L với giá chuyển nhượng thỏa thuận trong hợp đồng là 3 tỷ đồng.
Theo quy định mới, giả sử giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng, thì thuế TNCN phải nộp sẽ là 2% của 2,5 tỷ đồng, tức 50 triệu đồng. Trong trường hợp này, nếu thỏa thuận bà Đ.T.L là người chịu thuế TNCN, thì sau khi trừ đi chi phí đóng thuế, số tiền bà Đ.T.L nhận được là 2,95 tỷ đồng.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo bảng giá đất có thể khác biệt so với giá thị trường. Do đó, người chuyển nhượng cần tham khảo bảng giá đất hiện hành tại địa phương để biết chính xác số thuế phải nộp.
Ngoài ra, có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm chuyển nhượng giữa các đối tượng có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng như vợ chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau, hoặc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở.Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 quy định rõ mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Với quy định trên thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Tại Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định cụ thể về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
- Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Với quy định này, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% nhân với giá chuyển nhượng.
Do đó, trường hợp, người nộp thuế có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi đó người nộp thuế sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% tính trên tổng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, nếu người nộp thuế chỉ có duy nhất 1 quyền sử dụng đất thì khi đó thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
2. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường bên mua là người chịu lệ phí trước bạ, nhưng các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ chịu đối với khoản phí này. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Áp dụng đối với trường hợp nêu trên của ông N.V.C và bà Đ.T.L do giá chuyển nhượng trong hợp đồng (3 tỷ đồng) cao hơn giá theo bảng giá đất (2.5 tỷ đồng), nên giá tính lệ phí trước bạ sẽ là 3 tỷ đồng. Lệ phí trước bạ phải chịu là (0,5% × 3.000.000.000 đồng) = 15.000.000 đồng.
3. Phí công chứng
Phí công chứng hợp đồng sẽ do người yêu cầu công chứng nộp, trong giao dịch thực tế các bên có thể thỏa thuận cụ thể về người nộp. Mức phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, các bên có thể tham khảo mức phí được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC cụ thể như sau:
Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận QSD đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là khoản phí mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản lệ phí thu khi cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân.
Thông thường hai khoản phí này người mua sẽ chi trả khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận bên bán sẽ chịu các khoản phí này. Cả hai loại phí này đều do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, nên mức thu cụ thể sẽ khác nhau tùy theo từng địa phương.
Như vậy, việc thỏa thuận ai sẽ chịu các khoản thuế, phí khi giao dịch chuyển nhượng đất là rất quan trọng và cần được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, các bên tham gia giao dịch cần chú ý điều khoản thỏa thuận và tham khảo bảng giá đất hiện hành của từng địa phương để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của mình./.
Kết luận
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là giao dịch dân sự mà còn đi kèm nhiều nghĩa vụ tài chính phức tạp. Trong đó, thuế TNCN với mức 2% trên giá chuyển nhượng, lệ phí trước bạ 0,5% cùng các chi phí liên quan là những khoản cần được tính toán kỹ lưỡng.Điểm quan trọng là các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận về việc ai sẽ chịu từng loại thuế, phí, do đó việc quy định rõ trong hợp đồng là yếu tố then chốt để tránh tranh chấp sau này.
Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài, việc nắm rõ quy định và tham khảo bảng giá đất tại địa phương sẽ giúp kiểm soát chi phí hiệu quả, đồng thời đảm bảo tuân thủ pháp luật Việt Nam trong các giao dịch bất động sản.
Nguồn: https://vietnamnet.vn/chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-the-nao-tu-1-7-2026-2485511.html
