Đánh Giá Lại Tài Sản Bất Động Sản Trong IFRS: Những Điều Kế Toán Cần Biết

 Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc áp dụng Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế (IFRS) ngày càng trở nên phổ biến tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Một trong những nội dung nổi bật và thường gây nhiều băn khoăn khi chuyển đổi sang IFRS là việc đánh giá lại tài sản bất động sản. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về nguyên tắc, yêu cầu và các ảnh hưởng kế toán liên quan đến việc đánh giá lại bất động sản theo IFRS.

---

1. Quy định của IFRS về bất động sản hữu hình

Theo IAS 16 – Bất động sản, nhà máy và thiết bị, doanh nghiệp có thể lựa chọn giữa mô hình giá gốc và mô hình đánh giá lại sau khi ghi nhận ban đầu một tài sản hữu hình.

• Mô hình giá gốc: Ghi nhận tài sản theo nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và tổn thất do giảm giá trị.

• Mô hình đánh giá lại: Ghi nhận tài sản theo giá trị hợp lý tại ngày đánh giá lại, trừ đi khấu hao lũy kế sau đó.

Doanh nghiệp phải áp dụng thống nhất một mô hình cho từng nhóm tài sản cùng loại, không được áp dụng hỗn hợp trong cùng một nhóm.

2. Thế nào là giá trị hợp lý?

Giá trị hợp lý được định nghĩa trong IFRS 13 – Giá trị hợp lý là giá có thể nhận được khi bán tài sản trong một giao dịch có trật tự giữa các bên tham gia thị trường tại ngày đo lường.

Để xác định giá trị hợp lý của bất động sản, doanh nghiệp có thể sử dụng các phương pháp như:

• Phương pháp so sánh với thị trường

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu

• Phương pháp chi phí thay thế

Thông thường, doanh nghiệp sẽ cần thuê đơn vị định giá chuyên nghiệp và độc lập để thực hiện việc đánh giá lại.

3. Ghi nhận chênh lệch đánh giá lại

Nếu doanh nghiệp lựa chọn mô hình đánh giá lại, phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị còn lại theo sổ sách sẽ được xử lý như sau:

• Nếu đánh giá tăng: Ghi vào thặng dư đánh giá lại trong vốn chủ sở hữu (trừ khi trước đó có ghi giảm giá trị thì phần tăng sẽ ghi vào lãi/lỗ trước).

• Nếu đánh giá giảm: Ghi vào chi phí trong kỳ (trừ khi trước đó có thặng dư đánh giá lại thì phần giảm sẽ được trừ vào khoản đó trước).

Điều này có thể tác động lớn đến báo cáo tài chính, đặc biệt là bảng cân đối kế toán và báo cáo lợi nhuận.

4. Ảnh hưởng đến báo cáo tài chính và phân tích chỉ số

Việc đánh giá lại tài sản bất động sản có thể tạo ra sự biến động lớn trong vốn chủ sở hữu, làm thay đổi chỉ số tài chính như:

• ROA (Tỷ suất sinh lời trên tài sản): Có thể giảm do tổng tài sản tăng sau đánh giá lại.

• Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu: Có thể giảm nếu vốn chủ sở hữu tăng do thặng dư đánh giá lại.

• EBITDA và lợi nhuận ròng: Có thể không bị ảnh hưởng trực tiếp, nhưng tâm lý nhà đầu tư có thể bị tác động do thay đổi lớn trên bảng cân đối kế toán.

5. Những lưu ý khi áp dụng tại Việt Nam

Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình triển khai Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Việt Nam (VFRS), được xây dựng dựa trên IFRS. Doanh nghiệp cần lưu ý:

• Việc đánh giá lại tài sản là không phổ biến theo VAS, nhưng sẽ trở nên quen thuộc khi áp dụng IFRS/VFRS.

• Chi phí đánh giá lại và tác động đến hệ thống kế toán, báo cáo nội bộ là không nhỏ.

• Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa bộ phận kế toán, kiểm toán, định giá và ban giám đốc để đảm bảo việc đánh giá lại được thực hiện minh bạch và hiệu quả.

Kết luận

Việc đánh giá lại tài sản bất động sản theo IFRS mang lại nhiều lợi ích trong việc phản ánh trung thực và hợp lý giá trị tài sản trên báo cáo tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải có hệ thống kế toán chuyên nghiệp, kiểm soát nội bộ chặt chẽ và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt kỹ thuật cũng như nguồn lực. Trong xu thế hội nhập, nắm vững các quy định về đánh giá lại tài sản sẽ là lợi thế lớn giúp doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản trị tài chính.

Nguồn: https://ifrs.vn/standard/ias-16/

Một trong những nội dung nổi bật và thường gây nhiều băn khoăn khi chuyển đổi sang IFRS là việc đánh giá lại tài sản bất động sản.