Áp giá trần với nhà ở xã hội: Cân bằng giữa kiểm soát và phát triển

1. Vì sao vấn đề giá nhà ở xã hội lại “nóng”?

Nhà ở xã hội được xây dựng nhằm mục đích hỗ trợ nhóm đối tượng yếu thế: người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức trẻ… Tuy nhiên, thời gian qua, mặt bằng giá NOXH tại nhiều dự án mới lại tiệm cận hoặc thậm chí ngang ngửa nhà ở thương mại giá rẻ, đi ngược lại mục tiêu ban đầu.

Ví dụ, tại dự án NOXH NHS Trung Văn (Hà Nội), giá bán tạm tính đã lên tới khoảng 25 triệu đồng/m², tương đương gần 1,7–1,8 tỷ đồng/căn hộ. Trong khi đó, mặt bằng thu nhập bình quân của nhóm đối tượng chính sách lại không tăng tương ứng. Tình trạng này dẫn đến nghịch lý: nhà ở xã hội nhưng khó tiếp cận.

2. Đề xuất áp giá trần – bước đi cần thiết hay rủi ro tiềm ẩn?

Trước những bất cập nêu trên, Bộ Tư pháp đã đề xuất bổ sung quy định giá trần với NOXH vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về chính sách đặc thù phát triển nhà ở. Mục tiêu là để ngăn ngừa hiện tượng đội giá, đảm bảo tính công bằng trong tiếp cận NOXH.

Tuy nhiên, việc can thiệp hành chính vào cơ chế giá luôn là con dao hai lưỡi. Dưới góc nhìn thị trường, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng nếu mức trần được đặt quá thấp, nhà đầu tư sẽ mất động lực tham gia, dẫn đến tình trạng nguồn cung bị đình trệ – điều mà thị trường NOXH vốn đã rất thiếu.

3. Góc nhìn từ doanh nghiệp bất động sản: Lợi nhuận không phải là tất cả

Theo đại diện của nhiều doanh nghiệp phát triển NOXH, bản chất của các dự án này đã bị giới hạn lợi nhuận (không vượt quá 10%). Trong khi đó, chi phí xây dựng tăng mạnh trong 2 năm gần đây (vật liệu, tiền sử dụng đất, nhân công...) khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng.

Nếu áp thêm mức giá trần cứng nhắc, chủ đầu tư sẽ càng khó đảm bảo dòng tiền và khả năng quay vòng vốn. Điều này sẽ dẫn đến hệ quả tất yếu: họ chuyển hướng sang nhà ở thương mại, để NOXH lại cho các đơn vị vốn nhà nước – vốn thường gặp khó khăn về thủ tục, tiến độ chậm và kém sức hút với thị trường.

4. Kinh nghiệm từ các quốc gia khác: Quy hoạch và trợ giá thay vì áp trần

Tại nhiều quốc gia như Singapore, Đức, Hà Lan…, chính phủ không áp giá trần trực tiếp với NOXH, mà tập trung vào:

• Quy hoạch quỹ đất công minh bạch, với giá đền bù thấp hoặc cho thuê dài hạn.
• Trợ giá trực tiếp cho người mua nhà, thông qua gói tín dụng ưu đãi.
• Cam kết lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp, đổi lại yêu cầu chặt chẽ về chất lượng và tiến độ thi công.
• Những mô hình này giúp duy trì cân bằng giữa trách nhiệm xã hội và sức hấp dẫn đầu tư – một yếu tố rất quan trọng để thị trường NOXH phát triển bền vững, không chỉ dựa vào ngân sách nhà nước.

5. Quan điểm của người dân: Không cần nhà “siêu rẻ” mà cần nhà “thật”

Nhiều người mua nhà chia sẻ rằng họ không đòi hỏi NOXH phải cực kỳ rẻ, mà chỉ cần mức giá phù hợp thu nhập, chất lượng đảm bảo và thủ tục minh bạch. Trên thực tế, nhiều dự án NOXH hiện nay vẫn có tình trạng:

• Không rõ ràng về danh sách xét duyệt đối tượng.
• Bán “chui” cho người không đủ điều kiện.
• Chậm tiến độ kéo dài nhiều năm.
• Điều đó cho thấy, vấn đề cốt lõi không nằm ở giá bao nhiêu, mà ở chỗ có quản lý minh bạch và công bằng hay không.

6. Giải pháp dung hòa: Minh bạch cấu trúc giá và kiểm toán độc lập

Thay vì áp giá trần cứng nhắc, một số chuyên gia đề xuất phương án trung gian:

• Công khai cấu trúc giá NOXH, bao gồm chi phí đất, xây dựng, lãi vay, lợi nhuận… để xã hội giám sát.
• Kiểm toán độc lập chi phí xây dựng bởi đơn vị thứ ba, như công ty kiểm toán, nhằm đảm bảo chi phí kê khai đúng thực tế.
• Cơ chế định giá linh hoạt theo khu vực, có biên độ dao động cho phép theo mức sống từng địa phương.
• Giải pháp này giúp đảm bảo doanh nghiệp vẫn có lãi hợp lý, nhà nước kiểm soát được giá, còn người dân được mua nhà đúng giá trị thật – một cấu trúc “3 bên cùng thắng”.

7. Góc nhìn từ AGS: Chính sách hiệu quả cần song hành cùng dữ liệu minh bạch

Với kinh nghiệm nhiều năm đồng hành cùng các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng, AGS nhận thấy rằng các chính sách kiểm soát giá sẽ chỉ thực sự hiệu quả khi gắn liền với hệ thống dữ liệu kế toán – chi phí minh bạch.

Tại AGS, chúng tôi luôn đề cao việc ứng dụng công nghệ số trong kế toán và kiểm toán để bóc tách chi phí, hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng cơ cấu giá hợp lý, từ đó góp phần xây dựng niềm tin với các cơ quan quản lý và người tiêu dùng.

Khi mọi con số được thể hiện minh bạch – từ đầu vào nguyên vật liệu đến chi phí nhân công, lãi vay – thì không cần phải “áp giá trần” theo mệnh lệnh hành chính, mà thị trường tự điều tiết sẽ vận hành công bằng hơn rất nhiều.

8. Kết luận: Chính sách thông minh là chính sách khơi thông chứ không siết chặt

Nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn và chiến lược quốc gia dài hạn. Nhưng nếu điều hành bằng những công cụ hành chính cứng nhắc, thì rất dễ phản tác dụng – đẩy nhà đầu tư ra khỏi thị trường, làm khan hiếm nguồn cung và gây bất mãn trong xã hội.

Thay vì chạy theo “trần giá”, cần đầu tư vào nền tảng dữ liệu minh bạch, cơ chế kiểm soát hợp lý và khuyến khích doanh nghiệp tham gia bằng các chính sách tài khóa thông minh. Khi đó, bài toán NOXH sẽ không còn là gánh nặng, mà trở thành cơ hội bền vững cho cả người dân, nhà nước và doanh nghiệp.

Tại AGS, chúng tôi tin rằng một hệ thống tài chính minh bạch và chuẩn mực là nền tảng cho mọi chính sách phát triển bền vững. Nếu bạn là doanh nghiệp bất động sản, đơn vị đầu tư công, hay tổ chức có liên quan đến nhà ở xã hội, hãy đồng hành cùng AGS để xây dựng một môi trường minh bạch, hiệu quả và nhân văn hơn cho thị trường nhà ở Việt Nam.