Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất

AGS NGOC THAO ACC

6 thg 5, 2025

Công ty Kế toán AGS Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và cung cấp dịch vụ Kế toán, Kiểm toán, Thuế, Tư vấn quản lý, chuyển đổi và tái cơ cấu doanh nghiệp.

Hiện nay với mức thuế 2% trên giá giao dịch chuyển nhượng bất động sản cho thuế thu nhập cá nhân nhưng thực tế người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn để giảm số thuế phải nộp. Do vậy dẫn tới thất thu cho ngân sách nhà nước và khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Vậy nên, một số chuyên gia đã đề xuất áp thuế 20% trên thu nhập thực tế của người bán. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Những từ viết tắt có trong bài: thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN); Ủy ban nhân dân (UBND).

I. Mức thuế hiện nay của chuyển nhượng bất động sản

Khi một cá nhân bán bất động sản, thuế TNCN phải được nộp, trừ các trường hợp miễn thuế theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC hoặc khi bên mua chịu trách nhiệm thay cho bên bán.

Các khoản thu nhập chịu thuế TNCN:

Thu nhập từ việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
Thu nhập từ việc chuyển nhượng các quyền tài sản liên quan đến bất động sản.

Những khoản chi phí như giá mua bất động sản và các chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng sẽ được trừ vào thu nhập chịu thuế khi tính toán nghĩa vụ thuế

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

II. Đề xuất áp mức thuế 20% lên lãi chuyển nhượng nhà đất

Theo Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của Bộ Tài chính, quá trình sửa Luật thuế TNCN, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn giữa hai phương pháp tính thuế bất động sản nhằm phù hợp với thị trường và tối ưu số thuế TNCN nộp vào ngân sách Nhà nước.

Hai phương pháp: tính trên thu nhập chịu thuế (giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản) hoặc áp mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp được áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, đối với trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác minh chính sách giá mua và chi phí liên quan. Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản sẽ được áp dụng với mức thuế dự kiến 2%.

Trước đó, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (gồm giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán.

Từ năm 2015, Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Nhưng thực tế phương án này cho thấy nhiều lỗ hổng, tại đây người bán khai gian giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Do vậy, một số chuyên gia đề xuất đánh thuế 20% lên thu nhập thực tế của người bán. Với trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để tính lãi, lỗ thì đề xuất áp mức thuế 1-2% theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố quy định. Phương án này được cho là phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Và để thực hiện được cách tính thuế này, cần có cơ sở dữ liệu phản ánh đúng giá các lần chuyển nhượng và cũng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Công ty AGS cảm ơn bạn đã dành thời gian để đọc bài viết này. Hy vọng bạn có được những thông tin bổ ích. Hãy tiếp tục theo dõi chúng tôi để cập nhật thêm nhiều thông tin cũng như cơ hội việc làm tại AGS nhé.