Hạch toán dòng tiền và chi phí theo tiến độ dự án bất động sản
Công ty Kế toán AGS Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và cung cấp dịch vụ Kế toán, Kiểm toán, Thuế, Tư vấn quản lý, chuyển đổi và tái cơ cấu doanh nghiệp.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt với các dự án có quy mô lớn, việc hạch toán dòng tiền và chi phí theo tiến độ thi công là một vấn đề thiết yếu, tác động trực tiếp đến tính minh bạch tài chính, khả năng kiểm soát chi phí và tiến độ bàn giao. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp chưa thực sự xây dựng được hệ thống hạch toán đủ chi tiết, phù hợp với thực tế vận hành phức tạp của loại hình này. Bài viết này phân tích cách hạch toán dòng tiền và chi phí theo từng giai đoạn một cách logic, bám sát quy định hiện hành và áp dụng phù hợp cho doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.
1. Phân loại giai đoạn dòng tiền trong dự án bất động sản
Dòng tiền trong một dự án bất động sản có thể được phân loại rõ thành các giai đoạn sau:
- Giai đoạn huy động vốn ban đầu: Bao gồm vốn góp từ chủ đầu tư, vay tín dụng ngân hàng, nhận tiền cọc từ khách hàng hoặc nhà phân phối.
- Giai đoạn triển khai xây dựng: Phát sinh dòng tiền ra lớn để chi trả cho nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát công trình, chi phí đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng.
- Giai đoạn ghi nhận doanh thu: Bắt đầu từ khi bàn giao sản phẩm bất động sản theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.
- Giai đoạn thu hồi vốn và lợi nhuận: Diễn ra khi khách hàng thanh toán đủ hoặc được ngân hàng giải ngân theo tiến độ.
Với từng giai đoạn, các dòng tiền thu vào và chi ra cần được hạch toán đúng theo bản chất kinh tế của giao dịch chứ không chỉ dựa vào thời điểm nhận tiền hoặc chi tiền.
2. Hạch toán thu tiền đặt cọc và giao dịch chưa ghi nhận doanh thu
Doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam thường nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ, hoặc tiền thanh toán theo tiến độ trước khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Theo chuẩn mực kế toán, các khoản này không được ghi nhận vào doanh thu trong kỳ mà phải hạch toán là doanh thu chưa thực hiện. Điều này giúp đảm bảo doanh thu không bị thổi phồng và phù hợp với nguyên tắc dồn tích.
Ví dụ: Công ty A ký hợp đồng mua bán căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, khách hàng đóng trước 500 triệu đồng trong năm 2024, nhưng căn hộ chưa bàn giao. Trong trường hợp này, công ty A hạch toán:
Nợ tài khoản 112 (Tiền gửi ngân hàng) 500.000.000
Có tài khoản 3387 (Doanh thu chưa thực hiện) 500.000.000
Khi căn hộ được bàn giao trong năm 2025, phần doanh thu mới được ghi nhận tương ứng:
Nợ tài khoản 3387 (Doanh thu chưa thực hiện) 500.000.000
Nợ tài khoản 131 (Phải thu khách hàng) 1.500.000.000
Có tài khoản 511 (Doanh thu bán bất động sản) 2.000.000.000
Có tài khoản 3331 (Thuế GTGT) nếu có
Việc tách biệt giữa tiền thu trước và doanh thu thực tế là rất quan trọng để không ảnh hưởng sai lệch đến kết quả hoạt động kinh doanh theo kỳ kế toán.
3. Hạch toán chi phí theo tiến độ dự án
Chi phí trong dự án bất động sản bao gồm nhiều hạng mục như chi phí xây dựng, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí pháp lý, chi phí lãi vay vốn hóa... Các khoản chi phí này không thể ghi nhận ngay vào giá vốn mà phải tập hợp vào tài khoản xây dựng cơ bản dở dang.
Ví dụ: Công ty B thuê nhà thầu thi công phần móng cho một khu nhà phố với giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng. Sau khi nghiệm thu xong phần móng, công ty chi trả 1 tỷ đồng trong đợt đầu. Kế toán ghi nhận như sau:
Nợ tài khoản 2412 (Xây dựng cơ bản dở dang) 1.000.000.000
Có tài khoản 112 (Tiền gửi ngân hàng) 1.000.000.000
Khi công trình hoàn tất và được bàn giao, toàn bộ chi phí từ tài khoản 241 được kết chuyển sang giá vốn:
Nợ tài khoản 632 (Giá vốn bán hàng)
Có tài khoản 2412 (Xây dựng cơ bản dở dang)
Việc theo dõi chi phí theo từng hạng mục giúp doanh nghiệp đánh giá được hiệu quả từng phần của dự án, đồng thời phục vụ công tác phân tích hiệu quả đầu tư sau này.
4. Hạch toán chi phí lãi vay và vấn đề vốn hóa
Một điểm quan trọng trong các dự án bất động sản là chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng. Theo quy định, chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình nếu khoản vay dùng cho đầu tư xây dựng và trong thời gian thi công chưa đưa vào khai thác.
Ví dụ: Công ty C vay ngân hàng 50 tỷ đồng để triển khai dự án biệt thự nghỉ dưỡng. Trong năm 2024, lãi vay phát sinh 3 tỷ đồng, toàn bộ dùng cho phần thi công. Kế toán hạch toán vốn hóa lãi vay:
Nợ tài khoản 2412 (Xây dựng cơ bản dở dang) 3.000.000.000
Có tài khoản 335 (Chi phí phải trả) hoặc 112 nếu đã thanh toán
Tuy nhiên, nếu từ năm 2025 công trình được bàn giao, phần lãi vay phát sinh sau thời điểm đó sẽ không được vốn hóa nữa mà được hạch toán trực tiếp vào chi phí tài chính:
Nợ tài khoản 635 (Chi phí tài chính)
Có tài khoản 112 (Tiền gửi ngân hàng)
Do đó, việc xác định chính xác thời điểm bắt đầu và kết thúc vốn hóa là rất quan trọng để tuân thủ quy định và tránh rủi ro khi kiểm toán.
5. Kiểm soát và lập báo cáo dòng tiền dự án
Cuối cùng, để hỗ trợ cho công tác hạch toán chính xác, doanh nghiệp nên xây dựng một hệ thống theo dõi dòng tiền theo từng giai đoạn. Việc lập báo cáo dòng tiền theo phương pháp trực tiếp sẽ phản ánh chính xác luồng tiền thực tế, từ đó hỗ trợ quản lý rủi ro thanh khoản, dự báo khả năng thu – chi, đồng thời làm cơ sở giải trình với ngân hàng hoặc cơ quan quản lý.
Ví dụ: Một dự án đang trong giai đoạn thi công, dòng tiền chi ra hàng tháng lên tới 10 tỷ đồng trong khi thu vào chỉ 2 tỷ từ đặt cọc khách hàng. Nhờ bảng dòng tiền, kế toán phát hiện nguy cơ thiếu hụt dòng tiền và kịp thời đề xuất vay bổ sung từ ngân hàng hoặc điều chỉnh tiến độ thanh toán.
Ngoài ra, cần kết hợp phân tích các chỉ số tài chính liên quan đến dòng tiền như thời gian thu hồi vốn, tỷ lệ chi phí đầu tư trên doanh thu dự kiến, tỷ suất lợi nhuận dòng tiền sau thuế để kiểm soát hiệu quả tổng thể của dự án.
Thông tin khác
Thông tin tuyển dụng và hướng dẫn
Thông tin tuyển dụng và Hướng dẫnAGS luôn mở rộng cánh cửa cho những ứng viên muốn thử thách bản thân trong lĩnh vực Kế toán - Kiểm toán - Ngôn ngữ Nhật - Pháp lý - Nhân sự. Xem chi tiết bài viết để biết thêm về Thông tin tuyển dụng tại AGS bạn nhé!
.png)
Nguồn: Tác giả tổng hợp
.png)
