Cho thuê nhà thì tính thuế TNCN như thế nào? Chi tiết cách tính TNCN từ 2026

HCM - BẢO - ACC

26 thg 12, 2025

Thời gian gần đây, bộ tài chính và chính phủ đã cập nhật các văn bản pháp luật, nghị định liên quan dến thuế TNCN, chính vì vậy thuế TNCN đang là khoản thuế đang được rất nhiều người quan tâm. Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN đối với dịch vụ cho thuê nhà.

1. Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi). Theo đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN từ 1/1/2026
“Điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu. Đồng thời điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng tương ứng lên 500 triệu.”
- Căn cứ theo Điều 7 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế TNCN 2026 theo mức giảm trừ gia cảnh mới như sau:
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập chịu thuế từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công
...
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công là tổng số thuế tính theo từng bậc thu nhập. Số thuế tính theo từng bậc thu nhập bằng thu nhập tính thuế của bậc thu nhập nhân (×) với thuế suất tương ứng của bậc thu nhập đó.
Như vậy, công thức tính thuế TNCN 2026 theo mức giảm trừ gia cảnh mới, cụ thể như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất

Trong đó:
- Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản giảm trừ (khoản giảm trừ gia cảnh; khoản đóng bảo hiểm, quỹ hưu trí tự nguyện; khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học);
- Tại Nghị quyết 110/2025/UBTVQH15 tăng mức giảm trừ gia cảnh từ năm 2026, cụ thể như sau:
+ Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 15.5 triệu đồng/tháng (186 triệu đồng/năm);
+ Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 6,2 triệu đồng/tháng
- Thuế suất:
Biểu thuế lũy tiến từng phần 5 bậc mới áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026, tức là từ 01/01/2026 như sau:

Bậc thuế	Phần thu nhập tính thuế/năm (triệu đồng)	Phần thu nhập tính thuế/tháng (triệu đồng)	Thuế suất (%)
1	Đến 120	Đến 10	5
2	Trên 120 đến 360	Trên 10 đến 30	10
3	Trên 360 đến 720	Trên 30 đến 60	20
4	Trên 720 đến 1.200	Trên 60 đến 100	30
5	Trên 1.200	Trên 100	35

2. Quy định về kỳ tính thuế TNCN hiện hành
Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định kỳ tính thuế như sau:
(1) Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:
- Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;
- Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;
- Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.
(2) Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.
Tóm lại, những sửa đổi mang tính bước ngoặt trong Luật Thuế thu nhập cá nhân áp dụng từ năm 2026 không chỉ đơn thuần là sự điều chỉnh về mặt con số, mà còn phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc "khoan thư sức dân" và minh bạch hóa quản lý thuế. Việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên mức 500 triệu đồng/năm đối với hoạt động cho thuê nhà, kết hợp với biểu thuế lũy tiến 5 bậc và mức giảm trừ gia cảnh mới, đã tạo ra một hành lang pháp lý công bằng, sát thực tế hơn cho các cá nhân kinh doanh.
Đối với các chủ hộ và người nộp thuế, việc nắm vững phương pháp xác định thu nhập tính thuế và lộ trình áp dụng các khoản giảm trừ là điều kiện tiên quyết để tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính và hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh. Trong bối cảnh chính sách thuế ngày càng được siết chặt về kỹ thuật quản lý nhưng cởi mở về định mức, sự chủ động trong việc cập nhật kiến thức và chuẩn bị hồ sơ quyết toán sẽ là "chìa khóa" giúp các cá nhân an tâm vận hành hoạt động kinh doanh bền vững. Hãy đảm bảo rằng kế hoạch tài chính của bạn cho giai đoạn 2026 đã sẵn sàng để thích ứng hiệu quả với những thay đổi quan trọng này.