Từ 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh không? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026
1. Đối tượng áp dụng thuế cho thuê nhà
Cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê, bao gồm:
-
Cho thuê nhà ở,
-
Cho thuê mặt bằng, cửa hàng,
-
Cho thuê nhà xưởng, kho bãi, …
Không bao gồm hoạt động dịch vụ lưu trú.
Các hoạt động được xác định là dịch vụ lưu trú (không tính là cho thuê tài sản):
-
Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai;
-
Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự;
-
Cung cấp cơ sở lưu trú kèm dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
2. Những điểm mới nổi bật về thuế cho thuê nhà từ năm 2026
a) Bỏ phương pháp thuế khoán
Theo khoản 6 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15, kể từ 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở không còn áp dụng phương pháp khoán thuế.
b) Bỏ lệ phí môn bài
Căn cứ tiểu mục 2 Mục III Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025, lệ phí môn bài chính thức được xóa bỏ từ ngày 01/01/2026.
c) Tăng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm
Ngưỡng chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở được nâng từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm.
Khoản doanh thu 500 triệu đồng/năm được trừ trước khi tính thuế, sau đó mới áp dụng tỷ lệ thuế trên phần doanh thu vượt ngưỡng.
3. Phân loại hộ/cá nhân kinh doanh cho thuê nhà theo doanh thu
a) Nhóm 1: Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống
-
Thuế GTGT: Không chịu thuế
-
Thuế TNCN: Miễn thuế
-
Hóa đơn điện tử: Không bắt buộc
b) Nhóm 2: Doanh thu trên 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng
-
Thuế GTGT:
-
Tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu
-
Thuế GTGT = Doanh thu × tỷ lệ % theo quy định
-
-
Thuế TNCN: Lựa chọn một trong hai cách:
-
Cách 1: (Doanh thu − ngưỡng chịu thuế) × tỷ lệ thuế TNCN
-
Cách 2: (Doanh thu − chi phí) × thuế suất 15%
-
-
Hóa đơn điện tử:
-
Bắt buộc nếu doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm
-
Khuyến khích nếu doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm
-
c) Nhóm 3: Doanh thu trên 3 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng
-
Thuế GTGT:
-
Tính trực tiếp trên doanh thu
-
-
Thuế TNCN:
-
(Doanh thu − chi phí) × thuế suất 17%
-
-
Hóa đơn điện tử: Bắt buộc
d) Nhóm 4: Doanh thu trên 50 tỷ đồng
-
Thuế GTGT:
-
Tính trực tiếp trên doanh thu
-
-
Thuế TNCN:
-
(Doanh thu − chi phí) × thuế suất 20%
-
-
Hóa đơn điện tử: Bắt buộc
4. Cách kê khai thuế cho thuê nhà từ năm 2026
a) Hồ sơ khai thuế
Thực hiện theo Điều 11 Thông tư 40/2021/TT-BTC, gồm:
-
Tờ khai thuế mẫu 01/CNKD;
-
Phụ lục bảng kê hoạt động kinh doanh mẫu 01-2/BK-HĐKD (trừ trường hợp đã xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng).
b) Nơi nộp hồ sơ
Nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi hộ, cá nhân kinh doanh hoạt động, theo Điều 45 Luật Quản lý thuế 2019.
c) Thời hạn nộp hồ sơ
-
Kê khai theo tháng: chậm nhất ngày 20 của tháng tiếp theo;
-
Kê khai theo quý: chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo.
d) Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
e) Trường hợp tạm ngừng kinh doanh
Hộ, cá nhân kinh doanh phải thông báo với cơ quan thuế theo quy định và không phải nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp tạm ngừng không trọn tháng hoặc trọn quý.
5. Quy định mới về mã số hộ kinh doanh
Theo Điều 91 Nghị định 168/2025/NĐ-CP:
-
Mã số hộ kinh doanh chính là mã số thuế, được ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh;
-
Mã số này được cấp thông qua việc kết nối dữ liệu giữa hệ thống đăng ký kinh doanh và hệ thống đăng ký thuế;
-
Cơ quan quản lý nhà nước thống nhất sử dụng mã số hộ kinh doanh để quản lý và trao đổi thông tin.
Thông tin khác
Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/ho-tro-phap-luat/ca-nhan-cho-thue-nha-co-phai-lap-ho-kinh-doanh-khong-tu-112026-quy-dinh-moi-ve-thue-cho-thue-nha-20-251459.html?rel=goi-y-cung-tag
.jpg)
