Bảng giá đất có gì mới? Những thay đổi doanh nghiệp cần biết
Quy định về bảng giá đất đang có nhiều thay đổi, kéo theo những tác động trực tiếp đến việc xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Bảng giá đất không chỉ được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn là căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính và một số nghĩa vụ khác của người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cách xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí và trong một số trường hợp đến từng thửa đất cũng đặt ra yêu cầu phải xác định đúng mức giá được áp dụng cho từng trường hợp cụ thể. Vậy bảng giá đất được sử dụng như thế nào? Trường hợp nào áp dụng bảng giá đất và khi nào phải xác định giá đất cụ thể? Hãy cùng AGS tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
1. Bảng giá đất được sử dụng để làm gì?
Theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để xác định các nghĩa vụ tài chính và xử lý nhiều vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất.
1.1. Bảng giá đất là căn cứ xác định nhiều khoản tài chính về đất đai
Bảng giá đất được sử dụng để:
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước;
- Xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, bảng giá đất không chỉ được sử dụng trong trường hợp Nhà nước giao hoặc cho thuê đất mà còn liên quan trực tiếp đến nhiều nghĩa vụ tài chính và giao dịch phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
1.2. Bảng giá đất liên quan đến những hoạt động nào của doanh nghiệp?
Phạm vi áp dụng của bảng giá đất không chỉ liên quan đến cá nhân thực hiện các thủ tục đất đai mà còn tác động đến doanh nghiệp có hoạt động sử dụng, đầu tư hoặc quản lý đất.
Chẳng hạn, bảng giá đất có thể trở thành một trong những căn cứ được sử dụng khi doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý các vấn đề liên quan đến đất khi cổ phần hóa hoặc phát sinh nghĩa vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc xác định đúng bảng giá đất được áp dụng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của doanh nghiệp.
1.3. Bảng giá đất có phải là giá giao dịch trên thị trường không?
Bảng giá đất là căn cứ được pháp luật sử dụng cho các mục đích nhất định, không đồng nghĩa với giá mua bán thực tế của một bất động sản trên thị trường.
Do đó, doanh nghiệp và người sử dụng đất không nên mặc định mức giá trong bảng giá đất chính là giá trị giao dịch của thửa đất.
Việc xác định nghĩa vụ tài chính vẫn phải căn cứ vào đúng trường hợp và phương pháp xác định giá được pháp luật áp dụng cho từng trường hợp.
2. Bảng giá đất được xây dựng và áp dụng như thế nào?
Theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Tùy điều kiện về dữ liệu của từng địa phương, bảng giá đất có thể được xây dựng đến từng thửa đất.
2.1. Bảng giá đất được xác định theo loại đất, khu vực và vị trí
Bảng giá đất không áp dụng một mức giá chung cho toàn bộ địa phương mà được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Trường hợp địa phương có đủ điều kiện về bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá có thể được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất.
Điểm này cũng được thể hiện trong các bảng giá đất lần đầu được các tỉnh, thành ban hành để áp dụng. Tùy đặc điểm địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quy định tiêu chí xác định vị trí, số lượng vị trí đất và giá của từng loại đất trong bảng giá đất.
2.2. Bảng giá đất bao gồm những loại đất nào?
Nội dung bảng giá đất được xây dựng cho nhiều nhóm đất khác nhau. Theo quy định được dẫn chiếu tại Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, bảng giá đất có thể bao gồm giá đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và một số loại đất khác theo yêu cầu quản lý của địa phương.
Đối với một số loại đất chưa có mức giá riêng trong bảng giá, việc xác định giá được thực hiện dựa trên loại đất có mục đích sử dụng tương ứng hoặc loại đất phù hợp tại khu vực lân cận theo quy định. Chẳng hạn, giá đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng được xác định căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận; một số loại đất nông nghiệp khác được xác định trên cơ sở giá các loại đất nông nghiệp tương ứng tại khu vực lân cận.
Như vậy, bảng giá đất không chỉ là danh sách các mức giá được ấn định sẵn mà còn bao gồm nguyên tắc xác định giá đối với những loại đất không có mức giá trực tiếp trong bảng.
2.3. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, đồng thời công bố và áp dụng trên địa bàn. Bảng giá đất cũng có thể được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
3. Khi nào không áp dụng bảng giá đất?
Bảng giá đất không được sử dụng trong mọi trường hợp liên quan đến đất đai. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thay vì áp dụng trực tiếp bảng giá đất.
3.1. Các trường hợp không áp dụng bảng giá đất
Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển, dự án đầu tư có hạng mục lấn biển hoặc các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất, việc xác định giá đất được thực hiện theo cơ chế giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Vì vậy, khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, việc đầu tiên không phải là tìm một mức giá trong bảng giá đất, mà là xác định trường hợp đó thuộc cơ chế bảng giá đất hay giá đất cụ thể.
3.2. Trường hợp chưa có quyết định về giá đất cụ thể
Đối với những trường hợp thuộc diện phải xác định giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai 2024 nhưng đến thời điểm Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực vẫn chưa có quyết định về giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh quyết định việc áp dụng xác định giá đất theo Nghị quyết 254 hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024.
Quy định này tạo cơ chế xử lý đối với các hồ sơ đang trong quá trình xác định giá, thay vì để việc thực hiện thủ tục bị kéo dài chỉ vì chưa có quyết định giá đất cụ thể.
3.3. Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Nếu UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng việc xác định giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền ban hành đầy đủ căn cứ để tính các khoản tiền này theo quy định.
Đồng thời, cơ quan và người có thẩm quyền phải hoàn thiện đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất chậm nhất đến ngày 01/07/2026. Trong thời gian chưa đủ căn cứ, việc tính các khoản tiền này được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
4. Bảng giá đất được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung như thế nào?
Bảng giá đất không chỉ được xây dựng một lần mà còn có cơ chế điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung để phù hợp với tình hình quản lý đất đai tại từng địa phương.
Bên cạnh các nguyên tắc về bảng giá đất được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP để quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Theo đó, việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp cần bổ sung hoặc điều chỉnh giá đất theo tình hình thực tế tại địa phương, trong đó có trường hợp bổ sung giá đất đối với khu vực, vị trí, đường, phố chưa có trong bảng giá đất hiện hành hoặc bổ sung giá đất tại nơi tái định cư tại chỗ.
Đối với một số loại đất không có giá đất tương ứng, địa phương có thể xác định mức giá dựa trên giá của loại đất có mục đích sử dụng tương ứng tại khu vực lân cận theo nguyên tắc được pháp luật quy định. Cơ chế này giúp xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tế mà bảng giá đất chưa có mức giá riêng.
Bên cạnh đó, thực tế triển khai cho thấy các địa phương đã ban hành bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ năm 2026, với cách xây dựng và tiêu chí vị trí khác nhau tùy từng địa bàn. Ví dụ, một số nghị quyết của HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí xác định vị trí đất và số lượng vị trí trong bảng giá đất.
5. Người dân và doanh nghiệp cần lưu ý gì?
Điểm quan trọng không nằm ở việc ghi nhớ từng mức giá, mà là xác định đúng căn cứ giá đất áp dụng cho từng trường hợp. Khi thực hiện thủ tục hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, người dân và doanh nghiệp nên kiểm tra:
- Địa phương đã ban hành và công bố bảng giá đất áp dụng cho trường hợp của mình hay chưa;
- Loại đất, khu vực và vị trí của thửa đất thuộc mức giá nào;
- Trường hợp cụ thể có thuộc diện áp dụng bảng giá đất hay phải xác định giá đất cụ thể;
- Có quy định điều chỉnh, bổ sung nào của địa phương liên quan đến thửa đất hoặc loại đất đang sử dụng hay không.
Đối với doanh nghiệp có hoạt động đầu tư, phát triển hoặc quản lý quỹ đất, việc xác định đúng cơ chế ngay từ đầu đặc biệt quan trọng khi lập dự toán và xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
6. Kết luận
Bảng giá đất không chỉ là cơ sở tham khảo về giá đất tại từng địa phương mà còn được sử dụng để xác định nhiều nghĩa vụ tài chính và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nghị quyết 254/2025/QH15 đồng thời quy định cách xây dựng bảng giá theo loại đất, khu vực, vị trí và trong một số trường hợp có thể đến từng thửa đất.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng phân biệt rõ trường hợp áp dụng bảng giá đất với trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, đồng thời đặt ra cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với những hồ sơ chưa hoàn tất việc xác định giá.
Việc các địa phương lần lượt ban hành bảng giá đất và có thể điều chỉnh, bổ sung khi cần thiết khiến việc theo dõi thông tin tại địa phương trở thành một phần quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. AGS hy vọng những thông tin trên giúp bạn có cái nhìn rõ hơn về cách xây dựng, áp dụng và điều chỉnh bảng giá đất theo quy định hiện hành.
Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/quy-dinh-ve-bang-gia-dat-ap-dung-tu-112026-theo-nghi-quyet-2542025qh15-chi-tiet-nhu-the-nao-246651.html
