NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý VỀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

AGS HA

25 thg 11, 2014

1. Các loại hình bất động sản được quy định tại Luật này

Theo quy định tại Điều 5 của Luật bất động sản 2014, một số loại hình bất động sản được quy định và áp dụng theo Luật này bao gồm:

Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức và cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

2. Chính sách ưu đãi

Theo quy định tại Điều 7 của Luật bất động sản 2014, Nhà nước sẽ có một số chính sách ưu đãi đối với đầu tư kinh doanh bất động sản như sau:

Khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
Khuyến khích và có chính sách giảm thuế, miễn thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.
Khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án, hoặc hỗ trợ xây dựng.
Đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư vào dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, đảm bảo lợi ích nhà đầu tư và khách hàng.

3. Giấy phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 9 của Luật bất động sản 2014, các loại giấy phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

4. Thành lập doanh nghiệp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ

Theo quy định tại Điều 10 của Luật bất động sản 2014, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn quy định không được thấp hơn 20 tỷ động trừ trường hợp hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

5. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 13 của Luật bất động sản 2014, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải có những trách nhiệm sau đây:

Thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
Tài chính phải được đảm bảo để thực hiện theo đúng tiến độ.
Khi bàn giao nhà cho khách hàng phải đúng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, trong trường hợp bàn giao nhà thô phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với bên mua.
Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản

6. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua

Theo quy định tại Điều 9 của Luật bất động sản 2014, đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng thuê, thua mua các loại bất động sản.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê , thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.

7. Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê

Theo quy định tại Điều 15 và Điều 16 của Luật bất động sản 2014 thì giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản và việc thanh toán trong giao dịch bất động sản sẽ đo các bên tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Việc phạt và bồi thường thiệt hai do thanh toán chậm sẽ được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp hợp đồng mua bán.

8. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các loại sau:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

9. Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 của Luật bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Trường hợp có công chứng chứng thực thì thời điểm có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu trường không hợp không có thỏa thuận. không có công chứng thì thời điểm có hiệu lực kể từ khi hai bên ký kết hợp đồng.

10. Các nội dung chính của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua

Theo quy định tại Điều 18 của Luật bất động sản 2014, hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: