Căn Cứ Tính Tiền Sử Dụng Đất: Phân Biệt Giá Đất Trong Bảng Giá Và Giá Đất Cụ Thể

Tại AGS, chúng tôi luôn chú trọng việc cung cấp thông tin pháp lý hữu ích, giúp cá nhân và doanh nghiệp nắm rõ các quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất. Trong đó, cách tính tiền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc xác định giá đất khi tính tiền sử dụng đất không chỉ dựa vào Bảng giá đất do Nhà nước ban hành mà còn phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật. Vậy căn cứ tính tiền sử dụng đất là gì? Khi nào áp dụng giá đất trong Bảng giá đất và khi nào cần xác định giá đất cụ thể? Những khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm những gì? Hãy cùng AGS tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Theo Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Căn cứ tính tiền sử dụng đất

1. Diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.

2. Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.

3. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 17, 18 và 19 Nghị định này.

Như vậy, căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

• Diện tích đất tính tiền sử dụng đất
• Giá đất tính tiền sử dụng đất
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Theo Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về giá đất tính tiền sử dụng đất như sau:

Giá đất tính tiền sử dụng đất

1. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp quy định tại các điểm a, h và k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.

2. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp quy định tại điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai được xác định theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

3. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Giá đất tính tiền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).

Như vậy, tuy từng trường hợp sẽ áp dụng giá trong Bảng giá đất hay giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất

Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất

Ngoài ra, giá đất tính tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định về các khoản thu ngân sách từ đất đai như sau:

Các khoản thu ngân sách từ đất đai

1. Các khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất;

c) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;

d) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

đ) Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;

e) Thuế sử dụng đất;

g) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

h) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

i) Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.

2. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.

3. Chính phủ quy định chi tiết các điểm a, b, c, d, đ khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Như vậy, 08 khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm:

• Tiền sử dụng đất;
• Tiền thuê đất;
• Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;
• Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;
• Thuế sử dụng đất;
• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
• Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.