Hướng dẫn cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 theo quy định mới, kèm ví dụ
Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có nhiều thay đổi quan trọng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Đáng chú ý, ngưỡng doanh thu chịu thuế được nâng lên, kéo theo sự điều chỉnh về đối tượng chịu thuế GTGT, phương pháp tính thuế cũng như nguyên tắc khấu trừ và xác định giá tính thuế. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến nghĩa vụ thuế của cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà, đòi hỏi người nộp thuế cần nắm rõ để thực hiện đúng quy định từ năm 2026.
1. Cách tính thuế GTGT đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà từ năm 2026 (dự kiến)
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh với doanh thu năm trên 500 triệu đồng thực hiện nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, bằng cách áp dụng tỷ lệ % trên doanh thu theo quy định của Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trong đó:
-
Doanh thu tính thuế là tổng doanh thu của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng.
-
Tỷ lệ thuế GTGT theo ngành nghề được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Căn cứ Mục 2 Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê nhà thuộc nhóm ngành nghề chịu thuế GTGT với tỷ lệ 5%, bao gồm:
-
Dịch vụ lưu trú, như:
-
Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai;
-
Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn (không phải căn hộ) cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự;
-
Cung cấp cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
-
-
Hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm:
-
Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (trừ dịch vụ lưu trú);
-
Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm người điều khiển;
-
Cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
-
Như vậy, công thức tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà từ năm 2026 được xác định như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu năm × 5%
2. Khấu trừ thuế GTGT đối với hàng hóa, dịch vụ chuyển từ không chịu thuế sang chịu thuế
Theo khoản 12 Điều 23 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, đối với hàng hóa, dịch vụ chuyển từ đối tượng không chịu thuế GTGT sang đối tượng chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế GTGT, cơ sở kinh doanh chỉ được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho hoạt động chịu thuế phát sinh từ ngày 01/7/2025.
Đồng thời, theo khoản 13 Điều 23 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, cơ sở kinh doanh không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với tài sản cố định, máy móc, thiết bị trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật.
3. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT
Theo Điều 14 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế GTGT được xác định theo các nguyên tắc sau:
- Giá tính thuế đối với hàng hóa, dịch vụ bao gồm toàn bộ khoản phụ thu, phí thu thêm ngoài giá bán mà cơ sở kinh doanh được hưởng; không bao gồm các khoản thu không liên quan đến hoạt động bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ như tiền bồi thường, tiền thưởng, các khoản thu hộ – chi hộ, các khoản thu tài chính.
- Trường hợp có chiết khấu thương mại, giá tính thuế GTGT là giá bán đã trừ chiết khấu, chưa bao gồm thuế GTGT.
- Trường hợp giá tính thuế thay đổi theo kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá tính thuế được xác định theo kết luận đó.
Thông tin khác
Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/ho-tro-phap-luat/cach-tinh-thue-gtgt-cho-thue-nha-2026-chi-tiet-kem-vi-du-nguong-dong-thue-cho-thue-nha-2026-moi-nha-519354-249667.html?rel=goi-y-cung-tag
.jpg)
