Sàn giao dịch bất động sản: Vì sao phải độc lập pháp lý?

3. Bài học từ Hàn Quốc, Đức và Singapore: Khi quyền lực luôn đi kèm trách nhiệm

Việc hoàn thiện địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản không phải là vấn đề mới trên thế giới. Nhiều quốc gia có thị trường bất động sản phát triển đã sớm nhận ra rằng, một chủ thể nắm giữ lượng lớn thông tin và có khả năng tác động đến giao dịch thì không thể chỉ được xem như một đơn vị kinh doanh thông thường. Họ phải được đặt trong một cơ chế trách nhiệm pháp lý rõ ràng để bảo đảm tính minh bạch và an toàn của thị trường. Mặc dù mỗi quốc gia lựa chọn một mô hình quản lý khác nhau, điểm chung đều là không để sàn giao dịch hoặc chủ thể trung gian tồn tại trong "vùng xám pháp lý" như hiện nay ở Việt Nam.

3.1. Hàn Quốc: Pháp nhân độc lập và trách nhiệm nghề nghiệp rõ ràng

Hàn Quốc được xem là một trong những quốc gia quản lý hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản khá chặt chẽ. Theo pháp luật nước này, các doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản được thành lập dưới tư cách pháp nhân và phải được cấp phép hoạt động. Không chỉ vậy, họ còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu nghiêm ngặt về vốn, nhân sự chuyên môn và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Điểm đáng chú ý là mọi hành vi cung cấp thông tin sai lệch, tư vấn không trung thực hoặc vi phạm nghĩa vụ nghề nghiệp đều có thể khiến chính pháp nhân môi giới phải chịu trách nhiệm bồi thường. Nói cách khác, người dân không cần truy tìm từng cá nhân môi giới mà có thể yêu cầu doanh nghiệp đứng ra giải quyết. Đây chính là điều tạo nên sự khác biệt giữa một thị trường được quản trị tốt và một thị trường mà trách nhiệm dễ bị phân tán.

3.2. Đức: Không bắt buộc có sàn nhưng trách nhiệm luôn được xác định

Khác với Hàn Quốc, Đức không xây dựng mô hình sàn giao dịch tập trung theo nghĩa truyền thống. Thay vào đó, hệ thống pháp luật dân sự và thương mại của Đức tập trung thiết kế trách nhiệm ngay từ giai đoạn trước khi hợp đồng được ký kết. Nếu bên trung gian:cung cấp thông tin sai; che giấu tình trạng pháp lý của bất động sản; tạo ra sự nhầm lẫn cho khách hàng; thì vẫn có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường, kể cả khi hợp đồng mua bán chưa được ký.

Cách tiếp cận này cho thấy pháp luật Đức không quá quan tâm đến tên gọi của chủ thể trung gian mà tập trung vào bản chất của vấn đề: ai tạo ra rủi ro thì người đó phải chịu trách nhiệm.

3.3. Singapore: Lấy người tiêu dùng làm trung tâm

Singapore được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản minh bạch nhất châu Á. Tại đây, các đại lý và doanh nghiệp môi giới đều chịu sự quản lý trực tiếp của Hội đồng Đại lý Bất động sản (Council for Estate Agencies). Điều đáng chú ý là chuỗi trách nhiệm được thiết kế rất rõ: 

- Cá nhân môi giới chịu trách nhiệm về hành vi nghề nghiệp. 

- Doanh nghiệp môi giới chịu trách nhiệm về nhân viên của mình. 

- Cơ quan quản lý giám sát toàn bộ hoạt động.

Nếu phát sinh tranh chấp, khách hàng gần như luôn xác định được ngay chủ thể phải chịu trách nhiệm. Nhờ vậy, niềm tin của người dân đối với thị trường được duy trì ở mức cao.

3.4 Điểm chung của ba quốc gia

Mặc dù lựa chọn mô hình quản lý khác nhau nhưng Hàn Quốc, Đức và Singapore đều cùng hướng tới một nguyên tắc: Quyền lực thị trường phải gắn với trách nhiệm pháp lý. Đây cũng chính là điều mà pháp luật Việt Nam còn thiếu trong thiết kế sàn giao dịch bất động sản.

4. Hướng hoàn thiện pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản

Việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực đã đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Nhiều quy định mới đã góp phần siết chặt điều kiện hành nghề môi giới, nâng cao yêu cầu về minh bạch thông tin và tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, một vấn đề cốt lõi vẫn chưa được giải quyết triệt để là địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản. Khi pháp luật vẫn xem sàn giao dịch chủ yếu như một bộ phận hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, việc xác định chủ thể chịu trách nhiệm trong các giao dịch phát sinh tranh chấp vẫn còn nhiều bất cập.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng trọng tâm của quá trình sửa đổi pháp luật trong thời gian tới không nên chỉ dừng lại ở việc bổ sung thêm điều kiện kinh doanh mà cần hướng đến việc thiết kế lại vai trò pháp lý của chính chủ thể trung gian trên thị trường. Giải pháp triệt để nhất là công nhận sàn giao dịch bất động sản là một pháp nhân độc lập với tài sản, quyền và nghĩa vụ riêng. Khi đó, sàn có thể trực tiếp ký kết hợp đồng, tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình và trở thành chủ thể độc lập trong các quan hệ pháp luật. Mô hình này giúp xác định rõ trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp, đồng thời tạo điều kiện để cơ quan quản lý áp dụng các chế tài trực tiếp đối với sàn giao dịch thay vì phải thông qua doanh nghiệp chủ quản. Tuy nhiên, việc trao địa vị pháp lý độc lập cũng đòi hỏi phải xây dựng các điều kiện đi kèm như quy định về vốn tối thiểu, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, cơ chế quản trị và lộ trình chuyển đổi phù hợp nhằm bảo đảm tính khả thi trong quá trình triển khai.

Trong trường hợp chưa đủ điều kiện để thay đổi toàn diện mô hình pháp lý, pháp luật có thể lựa chọn hướng tiếp cận linh hoạt hơn bằng cách tăng cường trách nhiệm pháp lý của sàn giao dịch ngay trong khuôn khổ doanh nghiệp hiện hành. Theo đó, mặc dù chưa có tư cách pháp nhân độc lập, sàn vẫn được pháp luật quy định rõ các nghĩa vụ riêng liên quan đến việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, xác minh tính chính xác của thông tin công bố và bồi thường thiệt hại trong những trường hợp nhất định. Cách tiếp cận này vừa hạn chế xáo trộn đối với thị trường, vừa góp phần nâng cao trách nhiệm của sàn đối với người mua nhà.

Bên cạnh đó, một vấn đề cũng cần được quan tâm là kiểm soát xung đột lợi ích giữa sàn giao dịch và chủ đầu tư. Thực tế hiện nay cho thấy không ít sàn giao dịch được thành lập và vận hành bởi chính chủ đầu tư dự án, dẫn đến nguy cơ hoạt động phân phối thiếu tính khách quan khi mục tiêu bán hàng được đặt lên trên nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực cho khách hàng. Vì vậy, pháp luật cần bổ sung các quy định yêu cầu công khai mối quan hệ giữa sàn giao dịch và chủ đầu tư, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát xung đột lợi ích và xem xét hạn chế mô hình vừa phát triển dự án vừa tự phân phối thông qua các sàn giao dịch nội bộ. Những giải pháp này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thông tin, tăng cường sự độc lập của sàn giao dịch và tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn.

5. Kết luận

Việc hoàn thiện địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản không chỉ nhằm bổ sung một quy định trong luật mà còn là bước cải cách quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường. Khi quyền lực của chủ thể trung gian được gắn với cơ chế trách nhiệm rõ ràng, người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, tranh chấp giảm bớt và niềm tin thị trường được củng cố. Đây cũng là xu hướng mà nhiều quốc gia đã lựa chọn nhằm xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.

Liên Hệ AGS – Dịch Vụ Kế Toán, Kiểm Toán & Thuế cho DN Nhật Bản

Doanh nghiệp Nhật Bản đang gặp khó khăn về thuế và kế toán tại Việt Nam? Khám phá các hướng dẫn thực tiễn và cách xử lý rủi ro hiệu quả từ chuyên gia.

AGS ACCOUNTING Insight | Góc nhìn chuyên gia về Kế toán – Thuế – Kiểm toán – Pháp lý tại Việt Nam

Cơ hội nghề nghiệp tại AGS：Chính sách, phúc lợi và những câu hỏi thường gặp về tuyển dụng

Khám phá chính sách tuyển dụng, phúc lợi và cơ hội việc làm tại AGS – công ty kế toán kiểm toán hàng đầu, đồng hành cùng doanh nghiệp Nhật Bản tại Việ

AGS ACCOUNTING Insight | Góc nhìn chuyên gia về Kế toán – Thuế – Kiểm toán – Pháp lý tại Việt Nam