Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất năm 2026

Năm 2026 là một năm có nhiều thay đổi trong chính sách thuế tại Việt Nam, đặc biệt là về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với giao dịch bất động sản. Với mục tiêu hỗ trợ người dân trong các giao dịch mua bán nhà đất, pháp luật hiện hành quy định rõ 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

1. Miễn thuế khi mua bán nhà đất trong gia đình

Bất kỳ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… giữa các thành viên trong gia đình có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng hoặc hôn nhân sẽ được miễn thuế TNCN.
Cụ thể bao gồm:

• Vợ – chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ – con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi – con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng – con dâu / bố vợ, mẹ vợ – con rể
• Ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại
• Anh, chị, em ruột với nhau

Lưu ý: Nếu tài sản nhà đất là tài sản chung của vợ chồng và được phân chia khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của tòa án, thì cũng được miễn thuế theo quy định này.

2. Miễn thuế khi cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất

Đây là trường hợp được nhiều người quan tâm nhất: người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất ở tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch chuyển nhượng đó.Tuy nhiên, để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời 3 điều kiện sau đây:

• Chỉ sở hữu 1 tài sản duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng

Tài sản này có thể là nhà ở, đất ở hoặc cả nhà ở gắn liền với đất.
Nếu tài sản có chung quyền sở hữu thì chỉ được miễn thuế nếu người đó không có thêm quyền sở hữu khác.

• Đã sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày

Khoảng thời gian sở hữu được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.

• Phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản

Nếu chỉ bán một phần, phần còn lại sẽ không được miễn thuế.

Chỉ riêng đất ở mới được miễn thuế, các loại đất khác (như đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh…) vẫn phải nộp thuế nếu giao dịch chuyển nhượng.
Áp dụng theo luật mới từ 01/7/2026
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ 01/7/2026) vẫn tiếp tục quy định 2 trường hợp miễn thuế đối với giao dịch mua bán nhà đất nêu trên mà không loại bỏ hay thu hẹp phạm vi áp dụng.
Điều này đồng nghĩa với việc dù đã có luật mới thì người dân vẫn tiếp tục được hưởng quyền lợi miễn thuế nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

3. Kết luận

Việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là một trong những chính sách hỗ trợ thiết thực, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân. Đặc biệt:

• Khi giao dịch giữa thành viên trong gia đình
• Khi cá nhân chỉ sở hữu một nhà ở hoặc đất ở duy nhất

Lưu ý là việc miễn thuế không tự động áp dụng, người nộp thuế vẫn cần chứng minh đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật và thực hiện thủ tục kê khai với cơ quan thuế đúng quy định.

Thông tin khác

Nguồn:https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/tu-van-phap-luat/103766/nam-2026-mua-ban-nha-dat-duoc-mien-thue-thu-nhap-ca-nhan-trong-nhung-truong-hop-nay