Case Study Bất Động Sản: Lợi Nhuận "Mượt" theo VAS và Cú Sốc "Giật Cục" từ IFRS 15

"Cú phanh" của IFRS 15: Khi nào "Quyền Kiểm Soát" được chuyển giao?

Chuẩn mực IFRS 15 (Doanh thu từ Hợp đồng với Khách hàng) ra đời với một triết lý hoàn toàn khác. Nó không quan tâm đến "tỷ lệ hoàn thành" của bên bán, mà chỉ quan tâm đến một câu hỏi duy nhất: Khi nào quyền kiểm soát (control) tài sản được chuyển giao cho khách hàng?

IFRS 15 quy định doanh thu chỉ được ghi nhận theo 2 cách:

1. Theo thời gian (Over time): Tương tự như VAS.

2. Tại một thời điểm (Point in time): Ghi nhận 100% doanh thu tại một thời điểm duy nhất.

Tại sao Bất động sản Việt Nam "Trượt" bài kiểm tra "Over time"?

Để được ghi nhận doanh thu "theo thời gian", doanh nghiệp phải thỏa mãn một trong ba điều kiện khắt khe. Đối với việc bán căn hộ hình thành trong tương lai, điều kiện quan trọng nhất (và thường là duy nhất có thể áp dụng) là:

"Việc thực hiện của doanh nghiệp không tạo ra một tài sản có mục đích sử dụng thay thế... VÀ doanh nghiệp có quyền được thanh toán đối với phần công việc đã hoàn thành cho đến này."

Các dự án BĐS Việt Nam thường thất bại ở vế thứ hai:

• Đúng là căn hộ không có mục đích sử dụng thay thế (không thể bán căn hộ A101 cho người khác nếu đã ký hợp đồng với ông A).

• NHƯNG: Nếu khách hàng vi phạm hợp đồng (ví dụ: ngừng thanh toán ở năm thứ 2), nhà phát triển (Vinhomes/Novaland) không có quyền yêu cầu khách hàng "thanh toán cho 70% công việc đã hoàn thành" và để khách hàng sở hữu 70% căn hộ. Thay vào đó, hợp đồng thường quy định phạt, tịch thu tiền cọc, và chủ đầu tư có toàn quyền bán căn hộ hoàn chỉnh đó cho một người khác.

• Điều này chứng tỏ chủ đầu tư vẫn nắm toàn quyền kiểm soát tài sản cho đến ngày cuối cùng.

Vì không đủ điều kiện ghi nhận "theo thời gian", các doanh nghiệp BĐS buộc phải chuyển sang ghi nhận "tại một thời điểm".

Phân tích Tác động: Lợi nhuận "Giật cục" (Lumpy Profit)

"Thời điểm" mà quyền kiểm soát được chuyển giao cho khách hàng chính là ngày khách hàng nhận được chìa khóa và có quyền vào ở (ngày bàn giao nhà).

Hãy cùng xem lại ví dụ dự án 3 năm ở trên nếu áp dụng IFRS 15:

• Năm 1 (Hoàn thành 30%):

  • Doanh thu ghi nhận: 0 đồng.

  • Lợi nhuận ghi nhận: 0 đồng (thậm chí có thể lỗ do phải gánh chi phí bán hàng, quản lý).

• Năm 2 (Hoàn thành thêm 40%):

  • Doanh thu ghi nhận: 0 đồng.

• Năm 3 (Bàn giao nhà):

  • Doanh thu ghi nhận: 100% tổng giá trị dự án.

  • Lợi nhuận ghi nhận: 100% tổng lợi nhuận dự án.

Hệ quả trực tiếp:

1. Biến động cực lớn: Báo cáo tài chính của các công ty BĐS sẽ trở nên cực kỳ "giật cục". Họ có thể báo lỗ trong 8-10 quý liên tiếp (khi đang xây dựng) và đột nhiên báo lãi "khủng" trong một quý (khi bàn giao dự án).

2. Bảng Cân đối Kế toán phình to: Toàn bộ số tiền nhận trước từ khách hàng (theo VAS là "Doanh thu chưa thực hiện") sẽ bị phân loại lại thành "Nợ phải trả từ hợp đồng" (Contract Liability). Khoản nợ này sẽ phình to trong suốt quá trình xây dựng và chỉ được xóa sổ khi doanh thu được ghi nhận.

Tóm lại, IFRS 15 không thay đổi dòng tiền hay bản chất kinh doanh của công ty BĐS, nhưng nó buộc họ phải minh bạch hơn. Nó bóc trần một sự thật đơn giản: Bạn không thể ghi nhận là "đã bán" một thứ mà bạn "chưa giao".

1. Bộ Tài chính. (2001). Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ban hành và công bố bốn (04) chuẩn mực kế toán Việt Nam (đợt 1) (bao gồm VAS 14 - Doanh thu và thu nhập khác).IFRS Foundation. (n.d.).
2. IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers.https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ifrs-15-revenue-from-contracts-with-customers/
3. Công ty Cổ phần Vinhomes. (2024). Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2023. (Lưu ý: Đọc phần Thuyết minh BCTC, mục "Chính sách kế toán" và "Doanh thu" để thấy rõ chính sách ghi nhận doanh thu hiện tại theo VAS).