Bảng Giá Đất Mới 2026: Quy Định Mới Nhất - Ảnh Hưởng Đến Người Dân và Nhà Đầu Tư

HCM DOANH INC

22 thg 2, 2026

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới chính thức được áp dụng trên cả nước – đánh dấu một bước ngoặt lớn trong chính sách đất đai khi giá đất được xác định tiệm cận thị trường hơn bao giờ hết. Sự thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến chi phí làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, thuế và tiền sử dụng đất của người dân, mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến chiến lược đầu tư, chi phí dự án của doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản. Vậy bảng giá đất mới 2026 thay đổi những gì, và ai sẽ là người chịu tác động rõ rệt nhất?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới về bảng giá đất 2026, đồng thời làm rõ những tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản, kèm theo ví dụ và lưu ý pháp lý quan trọng.

I. Bảng giá đất mới 2026 là gì?

1. Bối cảnh pháp lý: Vì sao có “Bảng giá đất mới 2026”?

Từ ngày 01/01/2026, Việt Nam sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 - đây là điểm đổi mới căn bản sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, thay thế Luật Đất đai 2013 và chính thức có hiệu lực từ năm 2025.

Luật Đất đai 2024 quy định rõ rằng bảng giá đất là công cụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, phù hợp với từng vị trí và từng loại đất. Cục diện này khác hoàn toàn với cơ chế cũ, theo đó bảng giá đất chỉ được cập nhật theo chu kỳ nhiều năm và có cơ chế “hai giá” đã tồn tại lâu nay.

Theo Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:

“2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”

Như vậy, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; nếu có bản đồ địa chính dạng số và dữ liệu giá đất thì có thể xây dựng chi tiết đến từng thửa đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và ban hành bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.

2. Những thay đổi “gốc rễ” của bảng giá đất 2026

2.1. Tiếp cận giá thị trường

So với bảng giá đất cũ (dựa vào khung giá do Chính phủ ban hành), bảng giá đất mới từ 2026 sẽ:

Tiệm cận hơn với giá đất thực tế trên thị trường, được xây dựng chi tiết theo vị trí và khu vực;
Nhập vai trò của dữ liệu địa chính số để xác định giá sát hơn với thực tế sử dụng đất.

2.2. Cập nhật hàng năm thay vì định kỳ nhiều năm

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ chu kỳ 5 năm và chuyển sang cập nhật bảng giá đất hàng năm — đảm bảo phản ánh kịp thời biến động thị trường và giảm khoảng cách giữa giá bảng và giá giao dịch thực tế.

2.3. Phạm vi áp dụng rộng hơn

Bảng giá đất mới sẽ được sử dụng để tính toán các khoản:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất;
Tiền bồi thường khi thu hồi đất, tiền thuế, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất;
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;
Và nhiều khoản tài chính phát sinh trong các thủ tục đất đai khác.

II. Bảng Giá Đất 2026 theo Tỉnh/Thành Và Mẫu So Sánh Chi Phí

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 chính thức được ban hành và áp dụng cho 34 tỉnh/thành trên cả nước, thay cho bảng giá cũ theo chu kỳ 5 năm, với nguyên tắc tiệm cận thị trường, điều chỉnh thường xuyên hàng năm.

1. Một số bảng giá đất nổi bật theo địa phương

Hà Nội

Hà Nội đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.
Dự kiến giá đất ở trung tâm có thể lên tới khoảng 702 triệu đồng/m² — tăng từ mức giá cũ trước 2026.

TP. Hồ Chí Minh

Bảng giá đất mới tại TP. HCM dự kiến cao nhất vào khoảng 687 triệu đồng/m² đối với đất thương mại/dịch vụ khu trung tâm.

Đồng Nai

Đồng Nai đã hoàn thiện dự thảo bảng giá và có xu hướng tiệm cận thị trường, với giá đất đô thị trung bình cao hơn bảng giá trước đây.

2. So sánh chi phí đất trước – sau 2026

Để dễ hình dung thay đổi chi phí, ta lấy ví dụ điển hình hai đô thị lớn: Hà Nội và TP. HCM.

Mẫu A – Đất ở trung tâm Hà Nội:

Trước năm 2026, giá đất theo bảng giá ước tính khoảng 450 triệu đồng/m², tương ứng tiền sử dụng đất khoảng 45 tỷ đồng cho thửa đất 100 m².
Sau năm 2026, giá đất tăng lên khoảng 702 triệu đồng/m², khiến tiền sử dụng đất tăng lên 70,2 tỷ đồng.
👉 Nghĩa vụ tài chính tăng thêm khoảng 25,2 tỷ đồng (tăng 55,9%).

Mẫu B – Đất thương mại tại TP. Hồ Chí Minh:

Trước năm 2026, giá đất theo bảng giá ước tính khoảng 300 triệu đồng/m², tiền sử dụng đất khoảng 45 tỷ đồng cho lô đất 150 m².
Sau năm 2026, giá đất tăng lên khoảng 687 triệu đồng/m², tiền sử dụng đất lên tới 103,05 tỷ đồng.
👉 Chi phí tăng thêm khoảng 58,05 tỷ đồng (tăng 129%).

Vậy Bảng giá đất mới từ năm 2026 có thể làm tăng mạnh nghĩa vụ tài chính, đặc biệt đối với đất ở khu trung tâm và đất thương mại tại các đô thị lớn.

3. Ghi chú pháp lý quan trọng

Theo Khoản 3, Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và điều chỉnh, bổ sung hằng năm để cập nhật biến động thị trường. Bảng giá đất là căn cứ chính thức để:

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất;
Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đất đai;
Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
Và các nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật đất đai.

Lưu ý: Số liệu cụ thể từng tuyến đường trong từng tỉnh/thành (ví dụ bảng giá theo hẻm, đường nhựa, vị trí A/B/C…) vẫn phụ thuộc vào Nghị quyết được HĐND từng tỉnh ban hành - nên việc tra cứu trực tiếp văn bản Nghị quyết của tỉnh là rất quan trọng để tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính.

III. Tác động cụ thể đến người dân

Bảng giá đất mới sẽ có ảnh hưởng rộng khắp và đa chiều đối với đời sống dân cư:

1. Chi phí làm sổ đỏ có thể tăng

Khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường:

Lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các loại phí khác sẽ tăng theo giá đất mới;
Người dân đang sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận được khuyến nghị hoàn thiện hồ sơ trong năm 2025 để tránh gánh nặng tài chính cao hơn khi áp dụng bảng giá mới.

2. Chi phí chuyển đổi đất (nông nghiệp → thổ cư) tăng

Bảng giá đất tăng sẽ kéo theo chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt khi sang đất ở (thổ cư) - nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ tăng đáng kể.

3. Hệ quả rộng với thuế, phí và nghĩa vụ tài chính

Tăng bảng giá đất không chỉ tác động đến giá trị đất đai mà còn ảnh hưởng đến các loại thuế, lệ phí phụ thuộc vào giá này như:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Lệ phí trước bạ
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng
Các khoản phạt vi phạm hành chính đất đai.
Việc bảng giá mới được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường sẽ khiến rõ rệt hơn các nghĩa vụ này.

IV. Tác động đến nhà đầu tư và thị trường bất động sản

1. Chi phí đầu tư tăng

Đối với dự án bất động sản, bảng giá đất mới gần với giá thị trường có thể:

Tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.
Tăng tiền sử dụng đất và các chi phí đầu vào khác.
Khuyến khích minh bạch trong định giá đất doanh nghiệp.

2. Minh bạch và công bằng hơn

Việc áp bảng giá đất chi tiết theo từng vùng giúp:

Hạn chế đầu cơ, thổi giá đất;
Tạo môi trường cạnh tranh công bằng trong đấu giá và giao dịch đất đai.

V. Kết luận và lời khuyên pháp lý

Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 là một bước cải cách quan trọng nhằm minh bạch hóa công tác quản lý đất đai và tiệm cận hơn với giá thị trường.

Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng kéo theo nhiều tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đặc biệt trong các thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế và tiền sử dụng đất. Vì vậy, việc chủ động nắm rõ quy định, theo dõi bảng giá đất tại địa phương và có kế hoạch thực hiện các thủ tục pháp lý phù hợp sẽ giúp hạn chế rủi ro và tối ưu chi phí trong giai đoạn chuyển tiếp sang năm 2026.

👉 Lời khuyên cho bạn đọc:

Người dân & hộ gia đình: Nếu đang có kế hoạch chỉnh lý sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc mua bán chuyển nhượng — nên hoàn chỉnh trước 01/01/2026 để hạn chế chi phí tăng theo bảng giá đất mới.
Nhà đầu tư & doanh nghiệp: Cần tính toán chi phí dự án theo bảng giá đất chính thức từng địa phương áp dụng từ 2026, bởi chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ thay đổi đáng kể.

AGS trân trọng cảm ơn Quý độc giả đã theo dõi bài viết và hy vọng những phân tích trên sẽ mang lại thông tin hữu ích cho Quý vị trong quá trình tìm hiểu và áp dụng các quy định mới về đất đai.